第三章 服务需求
本项目共计1个包组，包号为001。包组内不允许缺项。
履约期限：张学良旧居陈列馆：2026年7月1日至2027年6月30日；
东北陆军讲武堂旧址陈列馆：2026年5月1日至2027年4月30日；
旧居办事处：2026年5月1日至2027年4月30日。
履约地点：沈阳市行政区域内采购人指定地点。
付款方式：
| 付款条件 | 付款比例 |
| 付款时点为每完成服务时限的1/4，按合同出具完成额发票且累计付款额不超过合同价款 | 按同时段实际完成额支付 |
| 满足付款条件后应及时付款，最长不得超过10个工作日 |
报价要求：
本项目最高限价为1,371,600.00元。张学良旧居陈列馆物业服务项目最高限价为620,000.00元，东北陆军讲武堂旧址陈列馆物业服务项目最高限价为297,600.00元，旧居办事处物业服务项目，最高限价为204,000.00元。除上述三个服务点位外，旺季运行补贴部分的最高限价为250,000.00元。投标人报价超出以上限价要求的，按照投标无效处理。
服务清单
包 组 号：001
包组名称：2026年度张学良旧居陈列馆、东北陆军讲武堂旧址陈列馆和旧居办事处物业服务
1.项目基本情况
张学良旧居陈列馆、东北陆军讲武堂旧址陈列馆和旧居办事处物业社会化采购项目招标共设一个包组，包含三个服务点位项目，具体如下：
点位一：张学良旧居陈列馆物业服务项目，预算资金为620,000.00元；
点位二：东北陆军讲武堂旧址陈列馆物业服务项目，预算资金为297,600.00元；
点位三：旧居办事处物业服务项目，预算资金为204,000.00元；
旺季运行补贴部分，预算资金为250,000.00元，将根据旺季期间增岗增人的实际情况，结合结算要求据实结算支付。
旺季时间段：自2026年08月01日至2026年10月15日（覆盖暑期旺季），共76天。保洁人员负责三个服务点位（张学良旧居陈列馆、东北陆军讲武堂旧址陈列馆、旧居办事处）的卫生清洁工作（具体要求按招标文件执行），同时执行旅游旺季保洁延时服务，适配暑期客流需求。甲方可根据实际游客量、清洁需求灵活调整保洁岗位及人员数量。拟增派保洁人员为：8月份增派17人、9月份增派20人、10月份增派14人。上述增派人数仅为报价测算参考，非最终固定人数，服务期间实际增派人数、岗位安排及服务需求，均以甲方根据现场客流及运营情况下达的实际要求为准。
1.1物业情况
| 物业名称 | 物业地址 |
| 物业名称1张学良旧居陈列馆 | 沈阳市沈河区朝阳街少帅府巷46号 |
| 物业名称2东北陆军讲武堂旧址陈列馆 | 沈阳市大东区珠林路25号 |
| 物业名称3旧居办事处 | 沈阳市沈河区朝阳街少帅府巷5号 |
1.2采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等（结合“4.供应商履行合同所需的设备”、“6.需要说明的其他事项”统筹考虑）
（1）采购人员提供的办公室、值班室及室内设施清单
| 场地 | 数量 | 设施设备、材料等 |
| 保洁休息室 | 1间 | 水、电源、休息椅子 |
（２）维修工具、维修所需要材料费用由采购人负责；
（３）中标方提供日常保洁消耗品。
供应商应当承担除以上所列场地、设施、设备、材料外，与物业管理服务有关的其他场地、设施、设备、材料等。
2.物业服务范围
【张学良旧居陈列馆】
（1）物业管理（建筑物）
| 名称 | 明细 | 服务内容及标准 |
| 张学良旧居陈列馆 | 张学良旧居建筑群 | |
| 总面积 | 建筑面积（㎡） | 3864㎡; | |
| 需保洁面积（㎡） | 5341㎡; | 见“3.2保洁服务” |
| 门窗 | 门窗总数量（个）及总面积（㎡） | 窗371个，面积567.63㎡；门104个，面积399.36㎡； | 见“3.2保洁服务” |
| 地面 | 地面各材质及总面积（㎡） | 地砖10545.56㎡；木地板5341㎡; | 见“3.2保洁服务” |
| 内墙饰面 | 内墙饰面各材质及总面积（㎡） | 8399㎡; | 见“3.2保洁服务” |
| 顶面 | 顶面各材质及总面积（㎡） | 5341㎡; | 见“3.2保洁服务” |
| 外墙 | 外墙各材质及总面积（㎡） | 6316㎡; | 见“3.2保洁服务” |
| 外墙需清洗面积（㎡） | 6316㎡; | 见“3.2保洁服务” |
| 会议室 | 室内设施说明 | 投影仪1台；幕布1个；打印机1台；笔记本电脑1台；鼠标2个；鼠标垫2个；无线遥控盒1个；大屏幕遥控器1个；录音笔1个；办公椅32把；会议桌1张； | 见“3.2保洁服务” |
| 会议室数量（个）及总面积（㎡） | 会议室2个，总面积72.4㎡； | 见“3.2保洁服务” |
| 卫生间 | 卫生间数量（个）及总面积（㎡） | 卫生间（男/女）4个，总面积140.27㎡； | 见“3.2保洁服务” |
| 垃圾存放点 | 各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个） | 垃圾存放点位置：北门出口处；面积：5㎡；数量1个； | 见“3.2保洁服务” |
（2）物业管理（室外）
| 名称 | 明细 | 服务内容及标准 |
| 室外面积 | 10545.56㎡ | 见“3.2保洁服务” |
| 绿化 | 1700㎡ | 见“3.2保洁服务”“3.4绿化服务” |
| 消防栓 | 消防栓3个 | 见“3.2保洁服务” |
| 垃圾箱 | 垃圾箱53个 | 见“3.2保洁服务” |
| 室外配电箱 | 室外配电箱1处 | 见“3.2保洁服务” |
| 门前三包 | 门前三包170.5㎡ | 见“3.2保洁服务” |
| 露台 | 露台581.768㎡ | 见“3.2保洁服务” |
| 监控 | 监控191个 | 见“3.2保洁服务” |
| 指示牌、显示屏 | 指示牌131个、显示屏5个 | 见“3.2保洁服务” |
| 灭火器箱 | 灭火器箱40个 | |
【东北陆军讲武堂旧址陈列馆】
（1）物业管理（建筑物）
| 名称 | 明细 | 服务内容及标准 |
| 东北陆军讲武堂旧址陈列馆 | 东北陆军讲武堂旧址陈列馆 | |
| 总面积 | 建筑面积（㎡） | 733㎡； | |
| 需保洁面积（㎡） | 3949.18㎡ | 见“3.2保洁服务” |
| 门窗 | 门窗总数量（个）及总面积（㎡） | 门25扇，窗69扇，总面积217㎡； | 见“3.2保洁服务” |
| 地面 | 地面各材质及总面积（㎡） | 室外石砖面积3216.18㎡；室内地板革733㎡； | 见“3.2保洁服务” |
| 内墙饰面 | 内墙饰面各材质及总面积（㎡） | 木饰面1500㎡； | 见“3.2保洁服务” |
| 顶面 | 顶面各材质及总面积（㎡） | 格栅总面积733㎡； | 见“3.2保洁服务” |
| 外墙 | 外墙各材质及总面积（㎡） | 青砖1500㎡； | 见“3.2保洁服务” |
| 外墙需清洗面积（㎡） | 1500㎡； | 见“3.2保洁服务” |
| 会议室 | 室内设施说明 | 会议桌1张，会议椅10张； | 见“3.2保洁服务” |
| 会议室数量（个）及总面积（㎡） | 会议室1个，总面积30㎡； | 见“3.2保洁服务” |
| 卫生间 | 卫生间数量（个）及总面积（㎡） | 卫生间（男/女）1个，总面积43.86㎡； | 见“3.2保洁服务” |
| 垃圾存放点 | 各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个） | 垃圾存放点3个，面积3㎡； | 见“3.2保洁服务” |
（2）物业管理（室外）
| 名称 | 明细 | 服务内容及标准 |
| 室外面积 | 3216.18㎡ | 见“3.2保洁服务” |
| 绿化 | 600㎡ | 见“3.2保洁服务”“3.4绿化服务” |
| 消防栓 | 消防栓5个 | 见“3.2保洁服务” |
| 垃圾箱 | 垃圾箱9个 | 见“3.2保洁服务” |
| 室外配电箱 | 室外配电箱1个 | 见“3.2保洁服务” |
| 门前三包 | 门前三包20㎡ | 见“3.2保洁服务” |
| 监控 | 监控51个 | 见“3.2保洁服务” |
| 指示牌、显示屏 | 指示牌6个、显示屏1个 | 见“3.2保洁服务” |
【旧居办事处】
（1）物业管理（建筑物）
| 名称 | 明细 | 服务内容及标准 |
| 旧居办事处 | 旧居办事处 | |
| 总面积 | 建筑面积（㎡） | 750㎡; | |
| 需保洁面积（㎡） | 1875㎡; | 见“3.2保洁服务” |
| 门窗 | 门窗总数量（个）及总面积（㎡） | 窗70个，134.4㎡;门26个，59.28㎡； | 见“3.2保洁服务” |
| 地面 | 地面各材质及总面积（㎡） | 地砖224.4㎡;瓷砖1125㎡; | 见“3.2保洁服务” |
| 内墙饰面 | 内墙饰面各材质及总面积（㎡） | 1560㎡; | 见“3.2保洁服务” |
| 顶面 | 顶面各材质及总面积（㎡） | 1500㎡; | 见“3.2保洁服务” |
| 外墙 | 外墙各材质及总面积（㎡） | 1210㎡; | 见“3.2保洁服务” |
| 外墙需清洗面积（㎡） | 1210㎡; | 见“3.2保洁服务” |
| 卫生间 | 卫生间数量（个）及总面积（㎡） | 卫生间（男/女）1个，总面积25㎡; | 见“3.2保洁服务” |
（2）物业管理（室外）
| 名称 | 明细 | 服务内容及标准 |
| 室外面积 | 544.04㎡ | 见“3.2保洁服务” |
| 垃圾箱 | 垃圾箱4个 | 见“3.2保洁服务” |
| 门前三包 | 门前三包35㎡ | 见“3.2保洁服务” |
| 露台 | 露台44.2㎡ | 见“3.2保洁服务” |
| 监控 | 监控6个 | 见“3.2保洁服务” |
| 指示牌、显示屏 | 指示牌2个，显示屏1个 | 见“3.2保洁服务” |
| 灭火器箱 | 4个 | |
3.物业管理服务内容及标准
物业管理服务包括基本服务、保洁服务、绿化服务、餐饮服务等。
3.1基本服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 目标与责任 | 结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。 |
| 2 | 总体服务管理要求 | 1. 供应商需结合本项目 3 个文博场馆物业服务特性，制定贴合实际的物业管理理念，突出文博场馆 “安全第一、保洁精细、服务专业” 的核心原则；2. 制定分阶段物业服务目标（含年度总目标、季度分解目标），明确保洁、绿化、餐饮、应急等各板块服务达标指标；3. 搭建清晰的项目组织架构，明确管理经理、各点位领班、保洁员、食堂人员等各岗位的层级关系、岗位职责及工作对接流程，附组织架构图。 |
| 3 | 服务人员要求 | （1）每季度至少开展 1 次岗位技能、职业素质、微笑服务、绿色节能环保等教育培训。 |
| （2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。 |
| （3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，应当按规定持证上岗。 |
| （4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意。本项目服务人员不得在其他项目兼职。 |
| （5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。 |
| （6）制定年度培训方案，明确培训内容、频次及考核方式，新员工岗前 100% 培训，留存培训及考核记录； |
| （7）建立与服务质量挂钩的激励机制，设置优秀员工奖励，配套末位培训整改机制。 |
| 4 | 保密和思想政治教育 | （1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。 |
| （2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。 |
| （3）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。 |
| 5 | 档案管理 | （1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。 |
| （2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训记录。②保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑥绿化服务：清洁整改记录、消杀记录等。 |
| （3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。 |
| （4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。 |
| （5）档案需按类别规范分类，明确借阅、复制审批流程，超过保管期限的档案按规定程序鉴定、销毁，全流程留存记录。 |
| 6 | 分包供应商管理 | （1）合理控制外包服务人员数量和流动率。 |
| （2）根据采购人要求明确对分包供应商的要求，确定工作流程。 |
| （3）明确安全管理责任和保密责任，签订安全管理责任书和保密责任书。 |
| （4）根据工作反馈意见与建议，持续提升服务品质。 |
| 7 | 服务改进 | （1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。 |
| （2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。 |
| （3）需整改问题及时整改完成。 |
| 8 | 重大活动后勤保障 | （1）在特殊情况下，如举办大型活动或有重要来宾参观时，及时增派保洁人员进行清洁，保持博物馆整洁。 |
| （2）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。 |
| 9 | 突发事件应急预案 | （1）处置程序：建立接报 - 上报 - 处置 - 收尾标准化流程，10 分钟内上报相关人员，明确各环节责任人； |
| （2）具体措施：制定游客意外、设备故障、食品安全事故等核心场景的处置措施； |
| （3）注意事项：处置时优先保护文物及游客安全，避免损坏场馆设施； |
| （4）相关记录：建立应急台账，记录处置全过程，完成后 3 个工作日内向采购人提交总结报告。 |
| 10 | 服务方案及工作 制度 | （1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度等。 |
| （2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。 |
| （3）制定物业服务方案，主要包括保洁服务方案、会议服务方案。 |
| 11 | 信报服务 | 对邮件、包裹进行正确分理、安全检查和防疫卫生检查并分发。 |
| 12 | 内部质量监管 | （1）监管思路：以 “全程管控、闭环整改” 为核心，建立自查 + 专项检查的二级监管体系，覆盖所有服务板块； |
| （2）监管方案：明确管理经理为第一责任人，每月自查、每季度专项检查，不合格服务 24 小时响应、3 个工作日整改闭环，建立监管及整改台账，定期向采购人报备。 |
| 13 | 信息反馈机制 | （1）反馈思路：以 “及时响应、闭环处理” 为核心，覆盖采购人、游客、内部员工三方反馈； |
| （2）反馈机制：设置专人对接采购人，场馆内放置意见箱，采购人反馈 1 小时内响应、一般问题 24 小时处理，建立反馈台账，记录并跟踪处理结果。 |
3.2保洁服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 基本要求 | （1）室内、室外展区保洁。（2）办公行政区域保洁。（3）冬季除雪。（4）食堂人员配备及服务（5）各项活动的全程保洁。（6）临时性的各项工作。 |
| 2 | 室内、室外展区及建筑物里面保洁要求 | 室内、室外展区及建筑物立面保洁要求（1）地面无杂物、碎纸、烟头，果皮箱内外清洁无污迹无异味，随时保证长凳清洁无灰尘。（2）展厅玻璃罩每天擦干净无灰尘，无手印。（3）展区的墙面、墙面附属物、门窗、玻璃、展台、室内陈列品等每天清洁保持整洁、无灰尘。（4）说明牌指示牌保证无灰尘无手印无污迹，冬季保证室外的说明牌、窗楞、门、门框无积雪无融冰。（5）展区内外墙角无蜘蛛网，水缸内保持水清洁每周更换确保无异味。（6）台阶、树坑四周、雨水井、排水口、水池、草坪内每天清扫无杂物。（7）夏季砖缝内无杂草，猫、鸟等动物排泄物洗刷干净。（8）垃圾桶内垃圾不能超过一半，垃圾分类存放日产日清，用塑料袋装好，放到指定地点。（9）冬季及时发现并清除房沿的冰锥。（10）展区及墙壁上无积土尘灰。（11）做好院内绿化美化及绿化后的清洁工作。（12）定期清洁假山旁荷花池内的淤泥，每天早上清洁荷花池水面并喂鱼。（13）卫生间地面墙面洁净无水迹脚印污迹等。镜面、洗手盒清洁，垃圾随时清除干净。男女残疾人专用厕所使用后及时清洁。保证便器及管路无污迹、无堵塞、无滴漏，室内整洁无异味、无蚊蝇，干净明亮。（14）每周进行办公区和展区的大扫除，达到卫生活动月的要求。（15）各临时展厅的开荒保洁，做好临时展厅的展前清理及撤展后的保洁工作。地面墙体无工程遗留石灰污迹，玻璃透亮无污迹，门窗干净无痕迹，房梁顶部和灯具无可视积灰。（16）大卡车、马车展出地面无杂物、碎纸、烟头，果皮箱内外清洁无污迹。（17）游客服务中心，地面干净无杂物，大理石地面有光泽，地毯洁净无污渍，地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮等，公共设施表面用纸巾擦拭10CM无灰尘，天花板、天棚距1米处目视无灰尘、无蜘蛛网，玻璃门窗无污迹。（18）游客饮水站地面干净无杂物，地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮等，公共设施表面用纸巾擦拭10CM无灰尘，天花板、天棚距1米处目视无灰尘、无蜘蛛网，玻璃门窗无污迹。（19）保洁员需保持时时清扫制，保证院内整洁干净，无杂物。（20）在博物馆工作人员指导监督下,进行文物建筑和其他建筑物的外部（2.5米以下）的保洁工作，包括建筑外墙、外部装饰物等清洁工作。 |
| 3 | 办公行政区域保洁要求 | （1）走廊地面干净无杂物，地胶洁净无污渍。地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮等。（2）天花板、天棚距1米处目视无灰尘、无蜘蛛网，玻璃门窗无污迹。（3）卫生间无异味，便器内无污垢，地面无纸屑、烟头、积水。洗面盆、台面无污迹，无水迹，拖把池洁净无黄渍。（4）门、窗、扶手、灯具、风口、消防栓等公用设施用纸巾擦拭无灰尘、污迹。（5）办公室干净、整齐、有序，室内无异味，八点前完成清洁。（6）墙面无灰尘、蜘蛛网、污迹，墙群、地角线无污迹。（7）保洁员每隔30分钟对卫生间检查清理一次。（8）卫生间纸篓卫生纸和杂物不超过1/2。（9）玻璃面上无污迹、水迹；清洁后用纸巾擦拭无灰尘。（10）果皮箱、垃圾桶外表无污迹，无垃圾粘附物。（11）公共设施表面用纸巾擦拭10CM无灰尘。（12）不锈钢表面光亮无污迹。（13）玻璃窗表面光亮无污迹。（14）风口目视无污迹、手印、污迹。（15）各种装饰物表面，花草及盆景枝叶上无灰尘。（16）清洁后的灯具、灯管无灰尘、灯具内无蚊虫、灯盖、灯罩明亮清洁。（17）楼梯扶手无污迹，附属设施干净无污渍。（18）大、小会议室每天清扫桌椅面，地面、窗台无灰尘，玻璃透明、光亮，水杯、烟灰缸清洁干净，无手印、无污渍。（19）值班室床单、被罩、枕巾每天清洗，地面干净，玻璃定期擦，室内定期消毒。（20）文物库房走廊门窗洁净，地面光亮无杂物，杂物桶每天清理。（21）办公楼楼内墙体上无积土尘灰。 |
| 4 | 冬季除雪要求 | （1）雪停二十四小时内展区及办公区积雪全部清除，并运到指定地点。（2）雪停开馆后必须保证通道台阶两米宽距离无积雪。（3）及时清除各通道台阶的积雪，并做好游客的防滑工作。（4）积雪清除过程中不得堵塞下水道、排水井盖、输变电通信等井盖。（5）墙体及雕刻上的积雪需用专用工具清扫。（6）做好残疾人通道的雪前防滑铺设及雪后撤除工作。（7）供应商需组织除雪人员学习冬季除雪常识，包括但不限于：文博场馆文物建筑 / 雕刻除雪专用工具的使用方法、不同区域（台阶、残疾人通道、展厅门口）除雪防滑技巧、积雪清运过程中避免堵塞设施的注意事项、低温环境下设备的防护常识等，需留存除雪常识培训记录。 |
| 5 | 各项活动的全程保洁要求 | 做好接待及活动的前期准备布置及清洁工作，在活动过程中时刻保持活动场地洁净。活动结束半小时内，撤出布置会场的设施并清理活动场地。遇到接待重要政务或外事等重大活动，不能因为接待活动而降低清洁标准。根据沈阳市的相关要求，张学良旧居陈列馆、东北陆军讲武堂旧址陈列馆和旧居办事处均已实行垃圾分类投放、收集、转运、处理。 所有区域垃圾均需要按照沈阳市垃圾分类标准进行处理。需物业公司具备垃圾分类的相关能力。 |
| 6 | 食堂物业管理需求 | （1）委托服务管理内容、事项、范围。①负责提供采购人食堂用工人员，接受采购人食堂管理人员统一管理；②负责采购人职工早、午餐用餐提供制作服务保障；③负责食堂卫生管理；④负责食堂食品卫生安全；⑤为采购人监督食堂日常管理工作提供方便。（2）基本要求及质量标准。①对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度；②厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件；③根据季节变换情况，根据采购人制定周营养食谱，做好食堂每日早、午餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量质量，做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味；④按季节提前做好各类蔬菜的腌制、储存工作；⑤指标要求：卫生质量合格率100%；就餐人员满意率达到90%以上。⑥做好各种临时性的保洁清扫工作，确保随叫随到，及时清扫。⑦前厅服务要求：食堂前厅保持整洁有序，服务人员着装规范、用语文明，按规定时间开餐，做好就餐人员引导及咨询解答；⑧用水安全要求：建立食堂用水安全管理制度，定期对饮用水、清洗用水设施进行检测、清洁、消毒，确保用水符合国家食品安全标准，留存检测记录；⑨应急用餐保障：制定食堂突发情况（如食材供应中断、设备故障、人员突发缺勤等）的应急用餐保障方案，明确应急处置流程、备用食材采购渠道、临时供餐方式，确保采购人职工正常就餐。 |
| 7 | 讲解员管理需求 | 完成讲解服务工作，政审合格，五官端正，责任心强，保证身体状况良好，无传染病及其它疾病。 |
| 8 | 垃圾处理专项管理要求 | （1）垃圾处理工作计划：供应商需结合 3 个点位的垃圾产生量、品类（可回收物、厨余垃圾、其他垃圾、有害垃圾），制定每日 / 每周垃圾处理工作计划，明确垃圾分类收集、转运的时间、路线、责任人，贴合文博场馆开放及闭馆时间安排；（2）垃圾处理管理措施：① 建立垃圾分类投放管理机制，在各垃圾存放点设置规范分类标识，安排专人引导分类投放；②制定垃圾收集、转运的卫生防护措施，避免垃圾泄漏、产生异味，防止影响场馆环境；③建立垃圾处理台账，详细记录每日垃圾品类、清运量、清运单位，留存清运凭证；④制定垃圾存放点的日常清洁、消毒制度，定期对垃圾箱、垃圾存放区域进行清洁消杀，做好消杀记录；⑤针对节假日、大型活动等垃圾量激增的情况，制定专项垃圾处理预案，及时增派人手、增加清运频次。 |
3.2.1保洁管理总则
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 基本要求 | 1. 供应商需制定月度 / 季度保洁工作计划，明确各点位、各区域的保洁频次、责任人、完成时限，计划需贴合文博场馆开放时间及客流特点；2. 制定分区域、分材质的保洁作业标准化程序（如展厅、办公区、卫生间、外墙等不同区域，石材、木地板、木饰面等不同材质的作业步骤）；3. 设定量化的保洁管理目标（如卫生合格率 100%、游客投诉率为 0、设备完好率 95% 以上等）；4. 制定清洁设备（吸尘器、除雪车、绿篱机等）的日常使用、定期保养、故障报修管理规定，明确设备保管责任人，建立设备使用及保养台账。 |
3.3具体清洁要求
| 序号 | 材质 | 清洁要求 |
| 1 | 石材地面 | 使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。 |
| 2 | 地板地面 | （1）定期保养。使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。 |
| （2）日常维护。使用湿润的拖把清洁，污染严重时局部清洁，每月对地板进行打蜡处理。 |
| 3 | 地毯地面 | 日常用吸尘器除尘，局部脏污用湿布配中性清洁液重点清洁。 |
| 4 | 乳胶漆内墙 | 有污渍时用半干布擦拭。 |
| 5 | 墙纸内墙 | 有污渍时用半干布擦拭。 |
| 6 | 木饰面内墙 | 有污渍时用中性清洁剂、半干布擦拭。 |
| 7 | 涂料外墙 | 定期专业清洗。 |
3.4绿化服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 基本要求 | （1）配合馆内专业绿化人员工作。 |
| （2）做好绿化服务工作记录，填写规范。 |
3.5餐饮服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 基本要求 | 做好各种临时性的保洁清扫工作，确保随叫随到，及时清扫。 |
| 负责提供采购人食堂用工人员，接受采购人食堂管理人员统一管理； |
4.供应商履行合同所需的设备
采购人根据项目实际需求，需要供应商提供作业设备（自有或租赁）用于物业管理服务的，可在下表中列出，举例如下：
| 序号 | 用途 | 作业设备名称 | 数量 | 单位 |
| 1 | 保洁服务 | 除雪车 | 1 | 辆 |
| 吸尘器 | 1 | 台 |
| 2 | 绿化服务 | 绿化绿篱机 | 1 | 台 |
注：采购人已无偿提供的作业设备，不在此重复要求。
5.物业管理服务人员需求
| 部门 职能 | 岗位 | 同时在岗 人数 | 岗位所需总人数 | 备注（岗位所需服务时长或时段、需具备的上岗资格证、人员学历、工作经验等要求） |
| 物业管理 | 管理经理 | 1 | 1 | 全面负责本项目三个点位项目的物业管理工作。具有大学本科以上学历，政审合格，五官端正，责任心强，从事过博物馆物业管理工作。 |
| 保洁服务（张学良旧居陈列馆） | 保洁领班 | 1 | 1 | 负责所在点位项目物业保洁日常管理工作。具有较强的管理能力和工作责任心，身体健康，政审合格 |
| 保洁员 | 12 | 12 | 其中室内外展区9人，行政办公区域内3人。要求：负责所在区域物业保洁和绿化等工作。政审合格，五官端正，责任心强，保证身体状况良好，动作利落，无传染病及其它疾病。 |
| 食堂岗位（食堂服务人员上岗前核验健康证） | 5 | 5 | ①、厨师1人。要求男性，责任心强，保证身体状况良好，动作利落，无传染病及其它疾病，3年以上大灶和小灶工作经验。②、面案1人。责任心强，保证身体状况良好，动作利落，无传染病及其它疾病，3年以上面点工作经验，会做几种独特的深受大众欢迎的面食小吃，负责抻面、冷面等面食和中西点主食制作。③、水案员1人。责任心强，保证身体状况良好，动作利落，无传染病及其它疾病，经过专业培训，3年以上水案工作经验，技术好，速度快。④、勤杂工2人。责任心强，身体状况良好，动作利落，无传染病及其它疾病，负责厨房餐厅卫生、杂货，3年以上保洁经验。 |
| 保洁服务（东北陆军讲武堂旧址陈列馆） | 保洁领班 | 1 | 1 | 负责所在点位项目物业保洁日常管理工作。具有较强的管理能力和工作责任心，身体健康，政审合格。 |
| 保洁人员 | 6 | 6 | 负责讲武堂所在区域并协助张学良旧居陈列馆开展物业保洁和绿化等工作。政审合格，五官端正，责任心强，保证身体状况良好，动作利落，无传染病及其它疾病。 |
| 讲解员 | 2 | 2 | 完成讲解服务工作，政审合格，五官端正，责任心强，保证身体状况良好，无传染病及其它疾病，35周岁以下。 |
| 保洁服务（旧居办事处） | 保洁领班 | 1 | 1 | 负责所在点位项目物业保洁日常管理工作。具有较强的管理能力和工作责任心，身体健康，政审合格。 |
| 保洁人员 | 5 | 5 | 负责旧居办事处所在区域并协助张学良旧居陈列馆开展物业保洁工作。政审合格，五官端正，责任心强，保证身体状况良好，动作利落，无传染病及其它疾病。 |
注：供应商应当按国家相关法律法规，合理确定服务人员工资标准、工作时间等。
供应商应当自行为服务人员办理必需的保险，有关人员伤亡及第三者责任险均应当考虑在报价因素中。
6.需要说明的其他事项
1.中标供应商在上岗服务前，应将服务人员的持证状况列表交于我馆，并出示原件查验。
2、供应商承诺严格按照国家相关招投标法规 ，参加投标。严格按采购需求，保证服务标准。
3、供应商严格按招标文件要求人数、结构配备各专业人员，严格遵守对人员年龄、健康状态、从业年限、持证状况等方面的要求，重点岗位人员必须经张学良陈列馆协商同意后方可更换。
4、供应商严格按照招标文件的要求，物业服务项目的费用，全部在本年度物业费用中体现。
5、供应商严格遵守劳动法，员工工资不低于省市规定最低标准，如员工工资未达到最低保障标准，和未缴纳相关保险费用的，采购人可以采取相应措失。并视情节严重，采购人可单方面终止合同，不负担任何法律责任，由此产生的一切纠纷由乙方负责。
6、供应商承诺严格按照国家要求，缴纳本物业服务项目所需缴纳的税费，如有违反上述要求，采购人可以采取相应措施，由此产生的一切责任由乙方负责。
7、供应商承诺服务期间无安全事故，人身事故、财产损失、设备因操作不当损坏等情况。如有违反上述要求，采购人可以采取相应措施，并视情节轻重，采购人可单方面终止合同，不负担任何法律责任，由此产生的一切经济损失由乙方负责。
8、供应商承诺服务期间无服务项目检查不合格，如有累计3次以上或重大活动检查不合格，采购人可以采取相应措施，并视情节轻重，采购人可单方面终止合同，不负担任何法律责任，由此产生的一切经济损失由乙方负责。
9、双方未尽事宜，双方协商解决，发生争议的均有权向甲方所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。
10、供应商承诺无任何失信记录。
11、中标物业服务企业人员发生工伤由中标物业服务企业自理。
12、保洁服务所需要的除空气清新剂、洗手液和厕纸以外的其余物资，皆由中标物业服务企业提供。
13、在有重要外宾及国家、省市级参观、大型活动时须配合采购人完成相关工作。
14、供应商承诺法定节假日和大型活动期间增派保洁人员保证完成接待任务（采购人不支付增派人员费用）。
15.物业管理费用构成：物业管理费实行包干制，合同期内采购人不再单独支付中标金额以外的其他费用。包括：物业服务企业员工的工资、加班费（含延长工作时间的加班费、休息日的加班费、法定节假日加班费等）、各类保险、公积金、福利、津贴、补贴、奖金、物业服务企业员工工伤或受伤应支付的相关费用、服装、劳动保护、培训、交通费、税金、政府划分的单位除雪范围的社会化除雪费等费用；投标报价应充分考虑各项风险因素，周一至周五、周六、日、节假日等加班常态化，可以根据甲方工作要求，合理调整工作时间，但须甲方审定协商安排。
