服务需求
本项目共计 1 个包组，包号为 001 。包组内不允许缺项。
履约期限：本项目服务期为3年。合同一年一签，一年合同到期经采购人综合考核合格后，如双方无异议，续签下一年合同；本次采购为第一年预算，第二、三年预算以财政部门当年审批数额为准。年度考评综合得分在85分以上（含85分），达到合同规定的服务目标，可续签合同；年度考评综合得分在85分以下（不含85分），采购人有权不再续签合同。
履约地点：沈阳市行政区域内采购人指定地点。
付款方式：
| 付款条件 | 付款比例 |
| 付款时点为每季度完成服务，按合同出具完成额发票，且累计付款金额不超过合同价款。 | 按同时段实际完成额支付 |
| 满足付款条件后应即时付款，最长不得超过10个工作日 |
服务清单
包 组 号：001
包组名称：物业管理服务项目
1.项目基本情况
1.1物业情况
| 物业名称 | 物业地址 |
| 沈阳大学物业管理项目 | 沈阳市大东区联合路54号（南校区） |
| 沈阳市大东区望花南街21号（北校区） |
1.2采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等
中标人所需要使用的办公场所等由采购人提供，保洁绿化材料费、消耗费、扫保工具费、服装费、办公费、设备维修费等相关耗材及费用由中标人承担；校区内各项小修（单项1万元及以内人工费）采购人供材料，物业出人工；学生宿舍维修所需材料由中标人提供，水电消耗由采购人承担。
2.物业服务范围
（1）校园物业服务
| 名称 | 明细 | 服务内容及标准 |
| 楼宇总数 | 36栋 | 见“3.4楼宇管理服务” |
| 总面积 | 楼内保洁面积 | 约45万平方米 | 见“3.2校园环境卫生管理服务” |
| 庭院保洁面积 | 29.5万平方米 | 见“3.2校园环境卫生管理服务 |
| 绿化面积 | 约12万平方米（乔木约7746棵，灌木5680棵，灌木和花卉小品2200平方米，草坪9000平方米，自然草地98000平方米） | 见“3.3绿化养护管理服务” |
| 人工湖面积 | 1000平方米 | 见“3.2校园环境卫生管理服务” |
| 卫生间 | 卫生间数量（个） | 409 | 见“3.2校园环境卫生管理服务” |
| 会议室 | 会议室数量（个）及总面积（㎡） | 19个，5500平方米 | 见“3.2校园环境卫生管理服务 |
| 室内设施说明 | 会议桌628个、会议椅735把 | 见“3.2校园环境卫生管理服务” |
| 多功能厅 | 音乐厅数量（个）及总面积（㎡） | 1个，2000平方米 | 见“3.2校园环境卫生管理服务” |
| 报告厅数量（个）及总面积（㎡） | 3个，8500平方米 | 见“3.2校园环境卫生管理服务” |
| 美术展厅数量（个）及面积 | 1个，3000平方米 | 见“3.2校园环境卫生管理服务” |
| 垃圾存放点 | 各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个） | 北校区西南角、南校区东北角，300平方米，2个 | 见“3.2校园环境卫生管理服务” |
| 设施 设备 | 开水房数量及配套设施数量 | 2个，开水水箱5个 | 见“3.5设施设备运行维护服务” |
| 水泵房数量及配套设施数量 | 5个、供水水箱14个、供水用电机35个 | 见“3.5设施设备运行维护服务” |
| 中央空调系统数量 | 2个 | 见“3.5设施设备运行维护服务” |
| 采暖系统 | 北校区集中供暖、南校区水源热泵供暖能源托管 | 见“3.5设施设备运行维护服务” |
| 给排水系统 | 化粪池19个 | 见“3.5设施设备运行维护服务” |
| 楼宇配电室及相关系统 | 配电柜166个（低压计量柜） | 见“3.5设施设备运行维护服务” |
（2）学生宿舍物业服务
| 名称 | 明细 | 服务内容及标准 |
| 总建筑面积 | 12782.8平方米 | |
| 宿舍楼 | 20栋（22个楼口） | 见“3.8学生宿舍安全更值服务” |
| 服务对象 | 驻校学生17448人（博士生33人，硕士生1252人，本科生16163） | 见“3.8学生宿舍安全更值服务” |
| 卫生间 | 210个、面积4343平方米 | 见“3.6学生宿舍保洁服务” |
| 窗户 | 4640个、面积2665.6平方米 | 见“3.6学生宿舍保洁服务” |
| 门 | 5790个、面积8568平方米 | 见“3.6学生宿舍保洁服务” |
| 电梯 | 5部、面积13.8平方米 | 见“3.6学生宿舍保洁服务” |
| 门厅 | 21个、面积24124平方米 | 见“3.6学生宿舍保洁服务 |
3.物业管理服务内容及标准
物业管理服务包括：校园环境卫生管理、绿化养护管理、楼宇管理、设施设备运行维护服务、学生宿舍保洁服务、学生宿舍维修服务、学生宿舍安全更值服务、大型活动保障及应急服务等。
3.1基本服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 目标与 责任 | （1）结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。（2）物业服务设置岗位数量为不低于351个，中标人应按照采购人需要配备物业服务人员，因服务需要，中标人应在保证物业岗位不变的前提下，按照采购人岗位需求，对物业服务人数进行适当调整。 |
| 2 | 服务人员 要求 | （1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核；针对不同岗位开展专业技能、安全培训，提升人员业务能力。（2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备；特殊岗位须持相应资质证书上岗如电工持特种作业操作证（低压电工作业），中央空调运维人员持特种作业操作证（制冷与空调作业）。（3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。 （4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求中标人进行调换。如因中标人原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意。本项目服务人员不得在其他项目兼职。（5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。 |
| 3 | 保密和 思想政治教育 | （1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。（2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密承诺书。保密承诺书应当向采购人报备。（3）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密承诺书方可上岗。（4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。 |
| 4 | 档案管理 | （1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。（2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④楼宇管理服务：值班记录、巡查记录、人员出入登记台账、消防设施检查台账等。⑤保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑥绿化服务：绿化总平面图、绿植档案、养护记录、消杀记录等。⑦学生宿舍服务：住宿档案、值班日志、维修记录、卫生检查记录等。⑧其他：财务明细、合同协议、大件物品进出登记等。（3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。（4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。 |
| 5 | 服务改进 | （1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平；采购人不定期对维修情况进行回访，中标人满意率良好及以上比例需达到95%以上，合格率100%。（2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。（3）需整改问题及时整改完成。 |
| 6 | 大型活动服务保障 | （1）制订流程。配合采购人制订迎新、毕业典礼、重大会议、校庆、运动会等重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划（含景观布置）。（2）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。（3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。 |
| 7 | 突发事件应急预案 | （1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。（2）应急预案的建立。制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、除雪防汛应急预案、学生突发疾病/宿舍突发事件应急预案等。（3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。（4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要准备必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，确保能够随时正常使用；中标人负责出入口防滑垫、湿滑区域警示标识等应急物资的配备。 |
| 8 | 服务方案及 工作制度 | （1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度、学生宿舍管理制度、应急工作实施办法等。（2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训激励方案、人员稳定性方案、保密方案、内部质量监管方案等。（3）制定物业服务方案，主要包括：服务理念的分析和解读、设施设备维修养护和管理方案、清洁保洁方案、绿化养护方案、楼宇管理方案、学生宿舍服务方案、大型活动服务保障方案、除雪防汛方案、信息反馈机制等。 |
3.2校园环境卫生管理服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 楼内保洁 | （1）服务范围：南北校区36栋楼宇公共区域（走廊、楼梯、墙壁、顶棚、门窗、玻璃等）、公共教室、会议室、教师休息室、报告厅、音乐厅、美术展厅、卫生间、电梯间及轿厢，含符莉楼、南北地下隧道及各楼门外周边雨搭、台阶等。（2）清洁标准：大厅地面光洁无污渍、楼道无杂物、墙壁无乱涂乱画、楼梯扶手光亮、公共教桌椅整齐无灰尘、卫生间洁净无异味、电梯间无手印及粘贴物，所有区域日产日清，垃圾随满随清。（3）特殊要求：继续教育学院楼（N09）服务人员需具备计算机网络硬件维护能力，沟通及应变能力强。 |
| 2 | 庭院保洁 | （1）服务范围：南北校区楼外道路、硬覆盖、地下通道，景观湖，树林绿地、灌木和花卉小品，假山景点、运动场、商业街、停车场。（2）清洁标准：人行道无杂物、油污及时清理，绿化带无白色垃圾，人工湖无漂浮污物，地下通道光洁无污渍，垃圾装袋封口运送至指定地点，垃圾站无积存、无二次污染；3-10月每月擦拭路两侧垃圾箱、路灯。（3）人工湖管理：及时打捞落叶及其他杂物，保持水质清洁，可配合开展观赏植物、鱼类种植养殖增值服务。 |
| 3 | 垃圾清运 | 校园内所有垃圾分类收集、装袋封口，及时清运至指定垃圾站，做到日产日清，垃圾站保持清洁，无二次污染；配备标准垃圾分类垃圾桶，保持干净无污迹。 |
| 4 | 冬季除雪 | （1）按沈阳市和采购人规定执行，禁止使用除雪剂等化学用品，在出入口铺垫防滑垫，湿滑区域放置警示标识（由中标人提供）。（2）执行随下随扫原则，宿舍楼前即时清扫，学校划分雪段按要求完成，保证道路通行顺畅，无雪道、雪条、冰包。 |
3.3绿化养护管理服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 总体要求 | 按照DBT211954-2012辽宁省园林绿化养护管理标准（二级）执行，确保绿植生长良好、景观整洁。 |
| 2 | 乔灌树木 养护 | （1）生长要求：树冠丰满，枯死树率小于3%，无萌蘖、倒伏，树体无悬挂物；适时修剪、整枝，病枝/枯枝/弱枝及时清理，绿篱整齐美观。（2）养护措施：春秋各一次常规病虫害防治，发生时随时处理；每年秋季乔木涂白一次；根据土壤肥力适时施肥，校园每年至少施3吨有机无机复合肥；适时浇水、除杂草。 |
| 3 | 草坪 （地被） 养护 | （1）生长要求：生长高度均匀，覆盖率95%以上，纯度90%以上，草坪高度低于15cm，自然草地低于20cm，无杂草、无病虫害。（2）养护措施：生长至7公分以上及时修剪，每年二次常规病虫害防治；适时施肥、浇水、除杂，根据土壤板结情况打孔、疏草。 |
| 4 | 灌木花卉小品养护 | 室内外灌木花卉栽摆及时，生长旺盛、花繁叶茂，无缺株、枯死株、残花败叶；及时修剪、浇水、除杂、打药，清理垃圾杂物；每年二次常规病虫害防治，发现后及时处理。 |
| 5 | 绿地保洁 | 绿地内无垃圾残土，秋冬季及时清理落叶；养护产生的垃圾、树枝、落叶等24小时内清运出学校，费用由中标人承担。 |
3.4楼宇管理服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 秩序维护 | （1）实行24小时值班及巡逻制度，定点定时巡查，制定合理巡逻路线，熟悉管辖区域环境。（2）负责人员出入管理、大件物品出入登记，对外来人员盘查、登记，防止危险品进入、偷盗行为发生；维护教学楼正常上课秩序，按课表进行教学管理。（3）劝止违反公共安全秩序的行为，防止偷盗、斗殴及人为破坏事件，负责楼宇内及周边10米内安全防范和突发事件处置，发现问题及时上报。 |
| 2 | 设施巡检 | （1）每日对房屋、楼内公共设施、上下水系统、供电设施等部位进行日常巡检，发现问题及时报修并做好记录。（2）夜间建筑物关闭后，巡逻时关闭门窗、关灯、关电源，检查水电无异常，确认无闲杂人员滞留。 |
| 3 | 教室管理 | 负责教室开放、教室内教学及照明家具等设施设备检查及报修，做好失物登记；熟悉责任区域防火、防盗设施配备情况，定期检查并做好登记。 |
3.5设施设备运行维护服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 总体要求 | （1）保证水泵房、开水房、供电、给排水、暖气、体育馆和符莉楼中央空调等全部设备设施的正常开通和运行，做好日常巡检、测试、记录和维护。（2）合理使用能源，努力将能耗降到最低点；按采购人要求定期巡回检查、日常维护保养及小修，详实做好运行记录和维修档案。（3）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘；配备所需专业技术人员，维修人员须持证上岗，严格执行操作规程。（4）设备良好，运行正常，无重大管理责任事故；建立设备管理台账，按要求进行管理，不可丢失。 |
| 2 | 水泵房 /开水房管理 | （1）要求管理人员24小时值班不脱岗，坚守岗位不漏岗，确保供水安全；按时间要求供水，禁止工作时间做私事。（2）每日交接班检查蓄水池和水泵房，一天两次余氯检验并做好记录，熟练掌握设备操作要领；水泵每周加油一次，主要阀门每月加油、开关一次，次要阀门每季度一次。（3）负责系统电器、泵、阀门等养护和维修，严禁私自停水，特殊情况停水需经学校批准并通报用水部门；蓄水池严加看管，发现异常及时报告。 |
| 3 | 供电系统 | （1）保证正常供电，熟悉学校供电设施情况。（2）负责校区内电气小修，包括室内外灯具更换、低压线路故障排查与维修、开关/插座更换与安装等；设置维修专用电话，24小时通讯畅通，维修人员24小时值班，晚间至少2人值守。（3）一般维修10分钟内赶到现场，特殊情况5分钟内到场，当日报修当日完成。 |
| 4 | 给排水系统 | （1）设备、阀门管道工作正常，无跑冒滴漏；排水系统通畅，无积水、浸泡。（2）负责校区内给排水小修，包括上下水管道疏通、水龙头更换、雨水井清掏等；遇跑漏等事故，维修人员及时抢修，无大面积跑水、长时间停水现象。 |
| 5 | 暖气系统 | （1）负责北校区所有楼宇内暖气管、暖气片及相关阀门的日常巡检、系统排气、故障诊断与维修等人工服务，暖气片/阀门/管道更换材料费由采购人承担。（2）日常维修响应不超过15分钟、紧急泄漏处置不超过1小时。 |
| 6 | 中央空调运维 | （1）负责体育馆、符莉楼中央空调运行管理。（2）按要求巡查养护维修设备，发现问题及时处理并上报，保障场馆活动及教学正常进行。 |
| 7 | 校园小修服务 | （1）负责校区内单项1万元（含）人工费以内的小修，包括上下水、电、门、窗、锁具、墙面大白补修、桌椅、路边石维修更换、屋面防水补修等，采购人供材料，物业出人工。（2）维修人员随叫随到、随报随修，主动对重点部位、易损设施定期检修维护。 |
3.6学生宿舍保洁服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 保洁范围 | 学生宿舍门前、大厅、走廊、楼道、门窗、电梯、洗手间、淋浴间、洗衣间、功能室、活动室、辅导员夜间值班室等公共场所。 |
| 2 | 清洁标准 | （1）垃圾桶无异味、日产日清，天花板/墙面/灯饰无灰尘、蜘蛛网，墙面光洁无乱涂乱画，门及门框洁净无积尘。（2）地面光洁无杂物、水渍，湿滑区域放置警示标识；不锈钢部件光亮无手印，玻璃洁净无污渍，标识牌清晰无积尘。（3）消防器材、疏散指示灯、开关盒等设施表面无积尘，走廊暖气、楼梯扶手洁净见本色，洗手间水池/便池无渍垢、无异味。（4）楼门入口脚垫保持整洁并及时更换（采购人提供）；冬季除雪按要求执行，宿舍楼前随下随扫，禁止使用除雪剂。 |
| 3 | 临时保洁 | 配合采购人完成毕业生离校、迎新等临时性宿舍内保洁工作，随叫随到，保障现场整洁。 |
3.7学生宿舍维修服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 维修范围 | 宿舍楼内所有建筑单体内3.6米以下的土建、给排水、电气、门窗、家具等专业的零星修缮工程（零修工程）。 |
| 2 | 服务标准 | （1）维修人员经政审和岗前培训合格后方可上岗；配备所有维修工具及交通工具，维修材料由中标人提供。（2）服装统一、佩戴胸牌、语言文明，施工后做好现场清理；无缺岗、无证上岗现象，禁止酒后作业。（3）建立巡视检查制度，每月整理修缮记录上报；接到报修后，一般维修10分钟内到场、3小时内完成，特殊情况5分钟内到场、1小时内完成，当日报修当日完成。（4）及时汇报维修进度和计划，未完成维修无人接班时，须完成工作后方可离岗；因维修不及时造成损失的，中标人按价赔偿。 |
3.8学生宿舍安全更值服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 日常管理 | （1）宿舍安全更值人员按要求上岗，实行24小时值班制度，值班时间早8:00至次日早8:00，不得擅自离岗。（2）熟悉掌握本楼宇学生状态和情况，及时发现并报告学生异常情况；熟悉楼内设施设备及学生住宿情况，上岗3个月内对学生识别率达50%，一学期内达100%以上，协同学生管理部门做好入住、调寝、退寝工作。（3）严格管控异性及外来人员进入，可疑人员严格盘查并上报；按时开关宿舍大门，做好早出、晚归学生登记，及时反馈违纪现象。（4）建立《宿舍值班日志》《人员出入登记台账》等各类台账，记录真实准确完整，每日核对、每周上报备案；做好交接班记录，值班期间手机保持畅通。 |
| 2 | 安全管理 | （1）熟悉掌握消防逃生疏散要求，每日对宿舍公共区域及寝室进行安全巡查，做好记录，及时发现并制止违规用电、吸烟等行为，没收违规电器并上报。（2）每周对消防设施进行一次全面检查，建立《消防设施检查台账》，确保消防通道畅通；熟悉“一键式”消防启动设备使用方法，每学期配合开展消防应急疏散演练。（3）遇打架斗殴、火灾、学生突发疾病等突发事件，第一时间到场处理、上报并保护现场；发生治安事件5分钟内上报，协助保护现场和调查处理。 |
| 3 | 卫生与设施管理 | （1）对宿舍公共区域卫生进行检查和监督，督促保洁人员及时清扫，与各学院做好寝室卫生检查评比工作。（2）做好宿舍公共区域及寝室设施报修工作，设施损坏时协助做好调查工作；管理好宿舍钥匙、座椅等物品，未经批准不得私自使用空置房源、调配寝室。 |
| 4 | 学生行为管理 | （1）禁止宿舍内从事经营性活动、发放传单、豢养宠物等行为，发现后及时制止，无法劝阻的上报学校。（2）掌握学生思想动态，协助处理学生矛盾纠纷，避免矛盾升级；配合学生处完成学生行为管理工作，由学生处对宿舍安全更值员进行考核。 |
4.物业管理服务岗位需求（共计351个岗位）
| 部门职能 | 岗位 | 同时在 岗数 | 岗位 所需总数 | 备注（岗位所需服务时长或时段、需具备的上岗资格证、人员学历、工作经验等要求） |
| 学校物业管理岗 | 项目经理 | 1 | 1 | 1.男女不限，具有3年以上物业管理工作经验，责任心强，本科及以上学历（上岗前核验相关证明材料），具备较强的管理、协调、组织能力。2.在采购人工作时间内常驻现场，可依工作需要串休。3.负责全校物业管理工作，制定勤务方案，组织人员培训和应急演练，管理物业器械/工具/物料，落实安全措施，定期参加采购人例会，完成采购人分配的各项任务。 |
| 保洁 负责人 | 2 | 2 南、北校区各1人 | 1.男女不限，具有3年以上物业管理工作经验，责任心强，熟悉保洁管理工作。2.在采购人工作时间内常驻现场，可依工作需要串休。3.制定保洁计划和极端天气环境清理应急方案，管理保洁工具/物料，对保洁人员进行职业培训，协助项目经理完成日常管理工作。 |
| 楼宇管理负责人 | 1 | 1 | 1.男女不限，55周岁以下，专科及以上学历（上岗前核验相关证明材料），具有3年以上楼宇/物业管理工作经历，能熟练使用计算机。2.在采购人工作时间内常驻现场，可依工作需要串休。3.建立楼宇及设施设备运维档案，对楼宇管理员进行培训，定期开展安全/卫生检查，处置突发事件，协助项目经理完成日常管理工作。 |
| 宿舍管理负责人 | 1 | 1 | 1.男女不限，55周岁以下，专科及以上学历（上岗前核验相关证明材料），具有3年以上物业管理工作经历，能熟练使用计算机。2.在采购人工作时间内常驻现场，可依工作需要串休；3.建立学生住宿档案，对宿舍安全更值人员进行培训（要求学生识别率100%），定期开展宿舍安全/卫生检查，处置宿舍突发事件，协助项目经理完成日常管理工作。 |
| 绿化 负责人 | 1 | 1 | 1.男女不限，55周岁以下，专科及以上学历（上岗前核验相关证明材料），具有3年以上绿化养护/物业管理相关工作经历，能熟练使用计算机；2.在采购人工作时间内常驻现场，可依工作需要串休；3.建立绿化养护及绿植档案，对绿化工进行专业培训，定期开展绿化区域检查，处置绿化隐患，协助项目经理完成日常管理工作。 |
| 维修 负责人 | 1 | 1 | 1.男女不限，具有3年以上物业管理工作经验，熟悉工程维修管理工作，具备较强的组织协调能力。2.在采购人工作时间内常驻现场，可依工作需要串休；3.制定维修/检修计划，对维修人员进行技能/安全培训，管理维修工具/物料，落实安全措施，协助项目经理完成日常管理工作。 |
| 综合 管理人员 | 4 | 4 | 1.男女不限，55周岁以下，专科及以上学历（上岗前核验相关证明材料），具有3年以上行政综合管理/后勤相关工作经历，能熟练使用计算机，擅长文书撰写、数据统计。2.在采购人工作时间内常驻现场，可依工作需要串休；3.统筹管理台账汇总归档，复核统计报表数据，草拟文书、记录会议纪要，收集师生服务诉求，管理应急物资，协助项目经理完成日常管理工作。 |
| 校园物业服务岗 | 日常 维修人员 | 9 | 11 | 1.男性优先，电工5人持特种作业操作证（低压电工作业）上岗（上岗前核验相关证明材料），熟悉学校设施情况，具备应急处理能力。2.24小时值班，晚间至少2人值守，设置维修专用电话，通讯畅通；一般维修10分钟内到场，特殊情况5分钟内到场，随叫随到、随报随修。3.负责校区内单项1万元及以内小修，对重点部位/易损设施定期检修，做好维修记录。 |
| 绿化 养护人员 | 11 | 11 | 1.男女不限，身体健康，掌握绿化专业知识和工具使用方法，了解绿化药剂性能及使用要求。2.按照辽宁省园林绿化养护二级标准开展工作，负责绿植修剪、施肥、浇水、病虫害防治、绿地保洁等，养护垃圾24小时内清运。 |
| 水泵房/开水房 管理人员 | 6 | 12 | 1.男女不限，持健康证上岗，无犯罪记录、无精神病史，熟悉水泵房/开水房设备操作要领。2.24小时值班不脱岗，每日余氯检验并记录，做好设备养护和交接班工作，严禁私自停水。 |
| 中央空调运行 维护人员 | 2 | 2 | 1.男女不限，持特种作业操作证（制冷与空调作业）上岗（上岗前核验相关证明材料），熟悉中央空调系统原理和操作维护方法。2.定期巡查设备，及时处理故障，保障场馆中央空调正常运行，做好维护记录。 |
| 楼宇 管理人员 | 25 | 49 | 1.男女不限，身体健康，责任心强，具备应急处置能力，无犯罪前科。2.实行24小时值班及巡逻制度，负责人员/大件物品出入登记，设施日常巡检，教室管理，维护楼宇秩序，处置突发事件。 |
| 楼内 保洁人员 | 136 | 136 | 1.男女不限，身体健康，服从安排，掌握清洁工具使用和清洁剂使用方法。2.负责南北校区楼内公共区域、教室、会议室、卫生间等保洁工作，日产日清，配合完成临时性保洁任务；继续教育学院楼服务人员需具备计算机网络硬件维护能力。 |
| 庭院 保洁人员 | 20 | 20 | 1.男女不限，身体健康，吃苦耐劳，掌握清洁工具使用方法。2.负责校园庭院、道路、人工湖、停车场等区域保洁，垃圾及时清运，3-10月每月擦拭垃圾箱/路灯，配合完成冬季除雪工作。 |
| 学生宿舍物业服务岗 | 日常 维修人员 | 5 | 6 | 1.男性优先，电工2人持特种作业操作证（低压电工作业）上岗（上岗前核验相关证明材料），经政审和岗前培训合格，熟悉宿舍设施情况。2.24小时值班，配备维修工具和交通工具，维修材料由中标人提供；一般维修10分钟内到场，特殊情况5分钟内到场，当日报修当日完成。3.负责宿舍3.6米以下土建、给排水、电气等零修工程，建立巡视检查制度，每月上报修缮记录。 |
| 宿舍 保洁人员 | 49 | 49 | 1.男女不限，身体健康，动作利落，掌握清洁工具和清洁剂使用方法，具有较强的服务意识。2.负责学生宿舍公共区域保洁工作，保持区域整洁无异味，日产日清，配合完成临时性保洁和冬季除雪工作。 |
| 宿舍安全更值员 | 22 | 44 | 1.女生宿舍限女性，男生宿舍女性优先；50周岁以下，高中及以上学历（上岗前核验相关证明材料），政审合格、持体检证明，无犯罪前科，具备沟通协调和应急处理能力。2.实行24小时值班制度，熟悉学生住宿情况，做好人员出入登记和学生行为管理，每日安全巡查，每周检查消防设施，处置突发事件，由学生处考核。 |
| 合计 | | 296 | 351 | |
5.需要说明的其他事项
（1）档案、资料管理要求
妥善保管在服务过程中形成的各类档案、资料和采购人移交的有关物业管理的图纸、资料、档案，建立设备基础档案、楼宇管理档案、消防档案、学生住宿档案、绿化养护档案以及其它相关档案，做到分类清晰、记录完整、存放安全。
（2）物资管理要求
1）妥善使用、保养和维护采购人提供的办公场所、设施设备等；在服务终止时，必须全部移交采购人提供的资产，保证完好率在扣除自然磨损因素后达到100%。
2）合理使用和管理各类物资，加强物耗成本管理，做好保洁绿化、维修等耗材的出入库、保管和消耗登记，及时编制月度各个功能区物业运行成本分析报表提交采购人。
3）对采购人的办公设施、各种机械设备不得擅自占用、使用和改变使用功能，如需使用须经采购人同意，在工作过程中如损坏采购人物品，负责全部赔偿。
4）设立专职/兼职核算人员，按采购人要求完成各项经费开支和相关资料整理，每月提供员工工资花名册（工资支付台账）备查。
5）中标人须按要求配备专业工具设备：洒水车1台、扫地车2台（带除雪功能）、小型除雪车4台、洗地机2台、路面维修切割机2台、维修施工转运车2台、打药车2台、割灌机4台、草坪机8台、绿篱机4台；电动垃圾转运/保洁车30台；室内保洁清洗地机10台，室内保洁榨水车100台。（投标文件中须提供承诺书，格式自拟）
（3）其他要求
1）采购人对拟派本项目人员进行业务归口管理。中标人要与采购人建立及时有效的信息沟通与反馈机制，服从采购人的监督指导。
2）中标人应保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的管理、监督和指导。采购人决定本项目的岗位设置，并对人员录用进行监管。在服务周期内，采购人对认为有必要参与决策的事项有直接决策权。
3）物业服务费实行包干制，预算金额1265万元，为含税价，包括员工工资及部分人员社会全额“五险”、每年实际发生的保洁绿化材料费、消耗费、扫保工具费、服装费、办公费、设备维修费、工会经费、税金及企业利润等各项费用；服务期内采购人不再额外支付其他费用。
4）为保障服务人员的稳定性，中标人应针对本项目提供合理的薪酬待遇，完善福利待遇、职业发展等人员工资及福利方案。中标人应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于沈阳市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其它应付费用）。中标人应按照《中华人民共和国社会保险法》《中华人民共和国安全生产法》等法律规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用，中标人不得拖欠物业服务人员工资及相关福利待遇，如因拖欠工资及相关福利待遇造成职工信访的，则视为考核不合格。
5）合同期内采购人不再单独支付合同金额以外的其它费用；若学校对所属楼宇实施整体/部分暂时停用、封闭管理、功能调整等，中标人按实际核减人员配置，费用据实核减。
6）物业费支付采取每季度采购人验收合格后核算支付，中标人应按月及时发放员工工资、缴纳保险等各种费用。
7）采购人对本项目服务人员开展政治审查和从业资质审核，保证物业服务人员无不良记录、无犯罪前科，符合法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等，中标人应按采购人要求完成政审工作。中标人应为物业服务人员提供体检，所有服务人员须持健康证上岗，新员工入职前需完成政治审查和身体健康检查。
8）中标人不得随意更换项目服务人员，如需人事调整，应事先与采购人协商，经采购人同意后实施；中标人要及时上报人员、工种变动情况，根据采购人实际需求无条件配合增加人员及工种。对本物业项目服务人员如有不符合采购人要求的，采购人有权要求中标人更换人员，中标人应当在规定时间内予以更换，更换人员须经采购人审查通过，因中标人管理不到位造成的空岗周期不得超过3个工作日。
9）所有岗位人员不得擅自离岗，在本项目现场工作期间不得从事与本项目无关的工作，如有特殊情况必须经采购人同意。
10）本项目全体人员，工作时应着统一工作服，佩戴统一标志、佩饰等，其中项目管理人员应着正式商务装。言行规范，仪容仪表端正得体，文明服务。
11）中标人应具备抽调、派遣、加班等完成临时性任务的能力，采购人安排的迎新、重大会议、校庆等临时性工作，中标人应随叫随到无条件配合，且不收取任何费用（服务质量纳入考核）。
12）物业服务期内，非采购人原因，造成为本项目服务中标人的员工人身伤害及财产损失以及由此引起的经济损失和法律责任，采购人概不负责。
13）如因物业服务人员违反操作规定或其它原因导致采购人设施设备及其它财产或人身损失的，由中标人按实际损失全额赔偿；因中标单位维修不及时导致采购人正常运行受影响、造成财物损失的，中标人需按价赔偿，情节严重的，采购人有权追究法律责任。
14）因物业管理不到位导致的人员非正常上访、监守自盗、媒体曝光或集体群诉事件、失泄密事件、安全生产责任事故或物业管理服务过程中出现重大过错导致严重后果的，以及经采购人考核不合格后，经合理期限整改后仍未合格或累计3个月不合格的，采购人有权终止合同。
15）中标人是安全生产的责任人，应配备安全员，做好应急措施和应急演练，制定明确的《突发事件应急工作实施办法》，所有服务人员需熟悉应急处理流程；及时做好应急物资储备工作。发生安全事故时，中标人在采取应急措施的同时，应当及时向采购人和有关行政管理部门报告。
16）中标人必须严格遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传，不得在采购人的场所内开展品牌和企业文化宣传。不得占用工作时间开展企业文化培训、考试等。中标人必须与采购人签订《保密协议》，中标人必须与拟派本项目服务人员签订《保密承诺书》，并管理和监督保密协议执行情况。
17）与中标人签订合同后，采购人根据招标文件、投标文件、合同及有关要求制定考核办法。服务期内，采购人每月对中标人服务内容进行考核，如考核有未达标，中标人须按照采购人的要求进行整改，整改效果经采购人认可后，中标人方可继续履行合同。
18）一年服务期限届满，中标人应提前一个月向采购人提出续签合同申请。采购人按照续签合同标准，结合每月考核情况对中标人服务质量进行综合性考核，考核合格（85分及以上）采购人继续与中标人签订下一服务年度合同，续签合同的服务费用不作调整；考核不合格（85分以下）采购人有权不再续签合同。
19）中标人可结合采购人需求提供增值服务，人工湖观赏植物/鱼类种植、学生宿舍文化建设等，提升校企双方社会效益。
20）采购人安排的其他服务属于物业服务事项的，中标人须无条件予以响应并保质保量完成服务。
21）以上上岗人员资质及相关证明材料需上岗前查验。
注：本章所有内容均为实质性要求，不得负偏离，否则按无效投标处理。
