服务清单
*.项目基本情况
*.*物业情况
| 物业名称 | 物业地址 |
| 沈阳市档案馆 | 沈阳市和平区文体西路**号 |
| 沈阳市文史研究馆 | 沈阳市和平区八经街**号 |
*.*采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等。
（*）采购人可提供的办公室一间，约**㎡，办公桌*张，铁皮卷柜*个，电脑*台。
（*）采购人可提供物业餐厅一间，**㎡，餐费由供应商自理。
*.物业服务范围
【沈阳市档案馆】
（*）物业管理（建筑物）
| 名称 | 明细 | 服务内容及标准 |
| 沈阳市档案馆大楼 | |
| 总面积 | 建筑面积（㎡） | *****㎡ | 见“*.*秩序维护服务” |
| 需保洁面积（㎡） | 约****㎡ | 见“*.*保洁服务” |
| 门窗 | 门窗总数量（个）及总面积（㎡） | 窗户***个，约***㎡ ；门***个，约***㎡ | 见“*.*房屋维护服务”“*.*保洁服务” |
| 地面 | 地面各材质及总面积（㎡） | 瓷砖约****㎡ | 见“*.*房屋维护服务”“*.*保洁服务” |
| 会议室 | 会议室数量（个）及总面积（㎡） | *间会议室，约***㎡。 | 见“*.*保洁服务”“*.*会议服务” |
| 卫生间 | 卫生间数量（个）及总面积（㎡） | **个卫生间，面积约***㎡。 | 见“*.*保洁服务” |
| 垃圾存放点 | 各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个） | 室外东侧广场垃圾存放点*个，面积*㎡。 | 见“*.*保洁服务” |
| 车位数 | 室内车位数 | **个，约***㎡，无充电车位。 | 见“*.*秩序维护服务” |
| 室外车位数 | **个，约****㎡，无充电车位。 | 见“*.*秩序维护服务” |
| 车行/人行口 | 车行口 | *个 | 见“*.*秩序维护服务” |
| 人行口 | *个 | 见“*.*秩序维护服务” |
| 设施设备 | 电梯系统 | 客梯*部客梯功率**KW/部，不在质保期内。 | 见“*.*秩序维护服务”“*.*公用设施设备维护服务” |
| 空调系统 | 水冷空调系统***空调总功率****KW/台，不在质保期内。 | 见“*.*秩序维护服务”“*.*公用设施设备维护服务” |
| 采暖系统 | 集中供暖 板式换热器*台，不在质保期内。 | 见“*.*秩序维护服务”“*.*公用设施设备维护服务” |
| 给排水系统 | 集水井排水。 | 见“*.*秩序维护服务”“*.*公用设施设备维护服务” |
| 消防系统 | 火灾自动报警系统；消防水源；消火栓系统；自动喷水灭火系统；水喷雾灭火系统；气体灭火系统；防烟排烟系统；消防应急照明和疏散指示系统；防火分隔设施；消防供配电设施。烟感***只，手动报警器**只，报警主机*台，楼层显示器*台，气体灭火*套，广播音响***只，消火栓**只，消火栓泵*台，喷淋头****只，水喷雾泵*台，消防水箱*座，防火卷帘门**套，排风机**台，正压送风机*台，排烟风阀***个，应急照明灯***只，安全指示牌***个，不在质保期内。 | 见“*.*秩序维护服务”“*.*公用设施设备维护服务” |
| 锅炉设备 | 锅炉*台、总功率***KW、不在质保期内。 | 见“*.*秩序维护服务”“*.*公用设施设备维护服务” |
| 安防系统 | 安防系统由监控系统、门禁系统、车辆号牌识别系统构成，监控头***只，门禁**套，号牌识别*套，不在质保期内。 | 见“*.*秩序维护服务”“*.*公用设施设备维护服务” |
| 照明系统 | 照明系统由公共区域照明与库房照明构成，公共区域照明灯****盏，库房照明灯****盏，库房部分灯具在质保期内。 | 见“*.*秩序维护服务”“*.*公用设施设备维护服务” |
| 供配电系统 | 变电所，* 台 SCB****KVA/**KV 变压器、* 台 **KV 高压配电柜。 | 见“*.*公用设施设备维护服务” |
| 电气设备等 | 协助接待大厅、展厅等场所相关专业设施设备日常初步维护维修。 | 见“*.*公用设施设备维护服务” |
（*）物业管理（室外）
| 名称 | 明细 | 服务内容及标准 |
| 室外面积 | 约*****㎡ | 见“*.*保洁服务”“*.*秩序维护服务” |
| 绿化 | 约****㎡ | 见“*.*保洁服务”“*.*绿化服务” |
| 广场 | 约****㎡ | 见“*.*保洁服务”“*.*秩序维护服务” |
| 路灯 | **个路灯 | 见“*.*保洁服务”“*.*公用设施设备维护服务” |
| 垃圾箱 | *个 | 见“*.*保洁服务” |
| 监控 | **个 | 见“*.*保洁服务”“*.*公用设施设备维护服务” |
【沈阳市文史研究馆】
（*）物业管理（建筑物）
| 名称 | 明细 | 服务内容及标准 |
| 沈阳市文史研究馆办公用楼 | |
| 总面积 | 建筑面积（㎡） | ****.**㎡ | 见“*.*秩序维护服务” |
| 需保洁面积（㎡） | ****.**㎡ | 见“*.*保洁服务” |
| 门窗 | 门窗总数量（个）及总面积（㎡） | 门：**个，***㎡窗：***个，***㎡ | 见“*.*房屋维护服务”“*.*保洁服务” |
| 地面 | 地面各材质及总面积（㎡） | 地板：****.**㎡地砖：***.**㎡岩棉板：***㎡ | 见“*.*房屋维护服务”“*.*保洁服务” |
| 内墙饰面 | 内墙饰面各材质及总面积（㎡） | 乳胶漆：****㎡瓷砖：***㎡ | 见“*.*房屋维护服务”“*.*保洁服务” |
| 顶面 | 顶面各材质及总面积（㎡） | 乳胶漆：***㎡集成吊顶：****.**㎡ | 见“*.*房屋维护服务”“*.*保洁服务” |
| 外墙 | 外墙各材质及总面积（㎡） | 真石漆****㎡ | 见“*.*房屋维护服务”“*.*保洁服务” |
| 会议室 | 室内设施说明 | 会议桌：*个椅子：**个电子显示屏：*个 | 见“*.*房屋维护服务”“*.*保洁服务”“*.*会议服务” |
| 会议室数量（个）及总面积（㎡） | *个，***.**㎡ | 见“*.*保洁服务”“*.*会议服务” |
| 报告厅 | 室内设施说明 | 课桌：**个，椅子：**个，话筒：*个，电子大屏幕：*个，电子显示屏：*个。 | 见“*.*保洁服务”“*.*会议服务” |
| 报告厅数量（个）及总面积（㎡） | *个，***.**㎡。 | 见“*.*保洁服务”“*.*会议服务” |
| 卫生间 | 卫生间数量（个）及总面积（㎡） | *个，**.**㎡ | 见“*.*保洁服务” |
| 垃圾存放点 | 各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个） | 卫生间，*个，*㎡。 | 见“*.*保洁服务” |
| 车位数 | 地面车位数 | *个 | 见“*.*秩序维护服务” |
| 车行/人行口 | 车行口 | *个 | 见“*.*秩序维护服务” |
| 人行口 | *个 | 见“*.*秩序维护服务” |
| 设施设备 | 空调系统 | 立式空调：**个，总功率：*****W挂式空调：**个，总功率:*****W | 见“*.*秩序维护服务”“*.*公用设施设备维护服务” |
| 采暖系统 | 散热片，****组。 | 见“*.*秩序维护服务”“*.*公用设施设备维护服务” |
| 给排水系统 | 室内排水管网系统，化粪池一个 | 见“*.*秩序维护服务”“*.*公用设施设备维护服务” |
| 消防系统 | 消防联动系统，包括加压泵、稳压泵等，室内**个消防栓，*个消防水箱。 | 见“*.*秩序维护服务”“*.*公用设施设备维护服务” |
| 安防系统 | 监控设备，**个室内监控摄像头，**个红外报警点位 | 见“*.*秩序维护服务”“*.*公用设施设备维护服务” |
| 照明系统 | 照明灯，***个 | 见“*.*秩序维护服务”“*.*公用设施设备维护服务” |
| 供配电系统 | 室内低压供配电系统，无高压柜和低压柜 | 见“*.*公用设施设备维护服务” |
（*）物业管理（室外）
| 名称 | 明细 | 服务内容及标准 |
| 室外面积 | ***㎡ | 见“*.*保洁服务”“*.*秩序维护服务” |
| 消防栓 | *个 | 见“*.*保洁服务”“*.*公用设施设备维护服务” |
| 门前三包 | ***㎡ | 见“*.*保洁服务” |
| 露台 | **㎡ | 见“*.*房屋维护服务”“*.*保洁服务” |
| 监控 | 室外监控摄像头**个 | 见“*.*保洁服务”“*.*公用设施设备维护服务” |
| 指示牌、显示屏 | 电子显示屏*个 | 见“*.*保洁服务”“*.*公用设施设备维护服务” |
*.物业管理服务内容及标准物业管理服务包括基本服务、房屋维护服务、公用设施设备维护服务、保洁服务、绿化服务、秩序维护服务、餐饮服务、会议服务等。
*.*基本服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| * | 目标与责任 | 结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。 |
| * | 服务人员要求 | （*）每季度至少开展*次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。 |
| （*）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。 |
| （*）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。 |
| （*）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的**%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。 |
| （*）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。 |
| * | 保密和思想政治教育 | （*）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。 |
| （*）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。 |
| （*）每季度至少开展*次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。 |
| （*）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。 |
| * | 档案管理 | （*）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。 |
| （*）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④秩序维护服务：监控记录、突发事件演习与处置记录等。⑤保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑥绿化服务：绿化总平面图、清洁整改记录、消杀记录等。⑦餐饮服务：每周食谱、厨师开具采购食品原始单据、食品从业人员健康证、食品留样记录、日常检查记录、餐具消毒记录、食品以及原辅材索证（检测报告、许可手续、购货小票等）。⑧其他：客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。 |
| （*）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。 |
| （*）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。 |
| * | 服务改进 | （*）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。 |
| （*）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。 |
| （*）需整改问题及时整改完成。 |
| * | 重大活动后勤保障 | （*）制订流程。配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。 |
| （*）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。 |
| （*）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。 |
| * | 应急保障预案 | （*）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。 |
| （*）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。 |
| （*）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。 |
| （*）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。 |
| * | 服务方案及工作制度 | （*）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。 |
| （*）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。 |
| （*）制定物业服务方案，主要包括：房屋维护服务方案、公用设施设备维护服务方案、绿化服务方案、保洁服务方案、秩序维护服务方案、餐饮服务方案、会议服务方案等。 |
| * | 信报服务 | （*）对邮件、包裹和挂号信等进行正确分理、安全检查和防疫卫生检查。 |
| （*）及时投送或通知收件人领取。 |
| （*）大件物品出入向采购人报告，待采购人确认无误后放行。 |
| ** | 服务热线及紧急维修 | （*）设置**小时值守电话。 |
| （*）紧急维修应当**分钟内到达现场，不间断维修直至修复。 |
*.*房屋维护服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| * | 主体结构、围护结构、部品部件 | （*）每季度至少开展*次房屋结构安全巡视，发现外观有变形、开裂等现象，及时建议采购人申请房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施。 |
| （*）每季度至少开展*次外墙贴饰面、幕墙玻璃、雨篷、散水、空调室外机支撑构件等检查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。 |
| （*）每半月至少开展*次公用部位的门、窗、楼梯、通风道、室内地面、墙面、吊顶和室外屋面等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。 |
| （*）每年强降雨天气前后、雨雪季节检查屋面防水和雨落管等，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。 |
| （*）办公楼外观完好，建筑装饰面无脱落、无破损、无污渍，玻璃幕墙清洁明亮、无破损。 |
| （*）通道、楼梯、门窗等设施的完好和正常使用。 |
| * | 其他设施 | （*）每半月至少开展*次大门、围墙、道路、场地、管井、沟渠等巡查，每半月至少检查*次雨污水管井、化粪池等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。 |
| （*）路面状态良好，地漏通畅不堵塞。 |
| （*）接到采购人家具报修服务后，及时通知家具供货商对保修期内的家具进行维修，及时对保修期外的家具进行维修。 |
| * | 装饰装修监督管理 | （*）装饰装修前，供应商应当与采购人或采购人委托的装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知装饰装修须知，并对装饰装修过程进行管理服务。 |
| （*）根据协议内容，做好装修垃圾临时堆放、清运等。 |
| （*）受采购人委托对房屋内装修进行严格的监督管理，发现问题及时上报，确保不因装修而危及大楼结构安全、人身安全和影响正常办公秩序。 |
| * | 标识标牌 | 每月至少检查*次标识标牌和消防与安全标识。应当规范清晰、路线指引正确、安装稳固。 |
*.*公用设施设备维护服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| * | 设施设备维护管理总体要求 | （*）重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检*次。 |
| （*）具备设施设备安全、稳定运行的环境和场所（含有限空间），温湿度、照度、粉尘和烟雾浓度等符合相关安全规范。 |
| （*）保证采暖、制冷、给排水、污水处理、变配电、照明、电话、通风、消防、安保监视等全部设备设施的正常开通和运行，做好日常巡检、测试、记录和维护，以保证设备始终处于正常运转状态。 |
| （*）合理使用能源，努力将本物业的能耗降到最低点，以减轻采购人负担，优化生态环境。 |
| （*）设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。 |
| （*）建立设备管理台账，按要求进行管理，不可丢失。 |
| * | 设备机房 | （*）设备机房门口有机房类别及安全标志。落实各类机房责任人、督查人，且设备系统图、应急预案流程图、管理制度、特种作业人员资格证书等上墙文件或证书符合各设备机房国家标准规范要求，机房巡视及外来人员记录清晰完整，标识统一。 |
| （*）设备机房门窗、锁具应当完好、有效。 |
| （*）每半月至少开展*次清洁，整洁有序、无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度符合设备运行要求。 |
| （*）按各设备机房国家标准规范规定维护/保管消防、通风、应急照明，防止小动物进入。 |
| （*）安全防护用具配置齐全，检验合格。 |
| （*）应急设施设备用品应当齐全、完备，可随时启用。 |
| * | 给排水系统 | （*）设施设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。 |
| （*）有水泵房、水箱间的，每日至少巡视*次。每年至少养护*次水泵。 |
| （*）遇供水单位限水、停水，按规定时间通知采购人。 |
| （*）每季度至少开展*次对排水管进行疏通、清污，保证室内外排水系统通畅。 |
| * | 电梯系统 | （*）有电梯突发事件或事故的应急措施与救援预案，每年至少开展演练*次。电梯出现故障，物业服务人员**分钟内到场应急处理，维保专业人员**分钟内到场应急处理。 |
| （*）电梯维修、保养时在现场设置提示标识和防护围栏。 |
| * | 空调系统 | （*）空调通风系统运行管理符合《空调通风系统运行管理标准》（GB*****）的相关要求。 |
| （*）办公楼内温湿度、空气质量等符合《室内空气质量标准》（GB/T*****）的相关要求。 |
| （*）定期维保并做好记录，保证空调设施设备处于良好状态。 |
| （*）***空调运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机等设施设备进行系统检查，运行期间每日至少开展*次运行情况巡查。 |
| （*）每半年至少开展*次管道、阀门检查并除锈。 |
| （*）每年至少开展*次系统整体性维修养护，检验*次压力容器、仪表及冷却塔噪声。 |
| （*）每年至少开展*次新风机、空气处理机滤网等清洗消毒。 |
| （*）每年至少开展*次分体式空调主机（含空调过滤网）和室外机清洁。每月至少开展*次挂机和室外支架稳固性巡查。 |
| （*）制冷、供暖系统温度设定及启用时间符合节能要求。 |
| （**）发现故障或损坏应当在**分钟内到场，紧急维修应当在**分钟内到达现场，在**小时内维修完毕。 |
| * | 消防系统 | （*）消火栓箱、防火门、灭火器、消防水泵、红外线报警器、应急照明、安全疏散等系统运行正常。 |
| （*）消防监控系统运行良好，自动和手动报警设施启动正常。 |
| * | 供配电系统 | （*）建立**小时运行值班监控制度。 |
| （*）对供电范围内的电气设备定期巡视维护，加强高低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等重点部位监测。 |
| （*）公共使用的照明、指示灯具线路、开关、接地等保持完好，确保用电安全。 |
| （*）核心部位用电建立高可控用电保障和配备应急发电设备，定期维护应急发电设备。 |
| （*）发生非计划性停电的，应当在事件发生后及时通知采购人，快速恢复或启用应急电源，并做好应急事件上报及处理工作。 |
| （*）复杂故障涉及供电部门维修处置的及时与供电部门联系，并向采购人报告。 |
| * | 弱电系统 | （*）安全防范系统维护保养符合《安全防范系统维护保养规范》（GA/T ****）的相关要求。 |
| （*）保持监控系统、门禁系统、安全防范系统等运行正常，有故障及时排除。 |
| * | 照明系统 | （*）外观整洁无缺损、无松落。 |
| （*）更换的照明灯具应当选用节能环保产品，亮度与更换前保持一致。 |
| （*）每周至少开展*次公共区域照明设备巡视。 |
| ** | 锅炉设备/热力站 | （*）建立**小时值班监控制度。 |
| （*）每年至少开展*次锅炉设备的全面检查。 |
| ** | 采暖系统 | （*）定期检查供暖管道、阀门运行情况，确保正常无隐患。 |
| （*）负责暖气片、阀门龙头等新装布置及旧装拆除、日常维修更换及管线的跑、冒、滴、漏的维修。 |
| （*）做好供暖前检查等相关准备工作。 |
| （*）暖气片上水前，提前通知采购人。 |
| （*）供暖期间做好日常检查、维护、抢修、登记上报等工作。 |
| （*）根据天气情况适时调节供暖设备运行工况，节约能源。 |
| ** | 运动器械 | 定期检查，确保正常无隐患。 |
| ** | 电气设施设备等 | 对楼内电气设施设备等协助运行、养护、维修检查、管理等。 |
*.*保洁服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| * | 基本要求 | （*）建立保洁服务的工作制度及工作计划，并按照执行。 |
| （*）做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好。 |
| （*）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。相关耗材的环保、安全性等应当符合国家相关规定要求。 |
| （*）进入保密区域时，有采购人相关人员全程在场。 |
| * | 办公用房区域保洁 | （*）大厅、楼内公共通道： ①公共通道保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展*次清洁作业。 ②门窗玻璃干净无尘，透光性好，每周至少开展*次清洁作业。 ③指示牌干净，无污渍，每日至少开展*次清洁作业。 |
| （*）电器、消防等设施设备： ①配电箱、设备机房、会议室音视频设备、消防栓及开关插座等保持表面干净，无尘无污迹，每月至少开展*次清洁作业。 ②监控摄像头、门禁系统等表面光亮，无尘、无斑点，每月至少开展*次清洁作业。 |
| （*）楼梯及楼梯间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展*次清洁作业。 |
| （*）开水间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展*次清洁作业。 |
| （*）作业工具间： ①保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展*次清洁作业。 ②作业工具摆放整齐有序，表面干净无渍，每日消毒。 |
| （*）公共卫生间： ①保持干净，无异味，垃圾无溢出，每日至少开展*次清洁作业。 ②及时补充厕纸等必要用品。 |
| （*）电梯轿厢：①保持干净，无污渍、无粘贴物、无异味，每日至少开展*次清洁作业。②灯具、操作指示板明亮。 |
| （*）平台、屋顶、天沟保持干净，有杂物及时清扫，每月至少开展*次清洁作业。 |
| （*）石材地面、内墙做好养护工作，每季度开展*次清洁作业。（各类材质地面、内墙服务管理标准详见*.*.*） |
| （**）不定期对布艺沙发、地毯、电梯地垫清洗。 |
| （**）接待大厅、展厅、活动室、共享房间等保持卫生清洁。 |
| （**）档案库房每半年开展一次全面卫生清洁。 |
| * | 公共场地区域保洁 | （*）每日清扫道路地面、停车场等公共区域*次，保持干净、无杂物、无积水。 |
| （*）雪、冰冻等恶劣天气时及时清扫积水、积雪，并采取安全防护措施。 |
| （*）各种路标、宣传栏等保持干净，每月至少开展*次清洁作业。 |
| （*）清洁室外照明设备，每月至少开展*次清洁作业。 |
| （*）绿地内无杂物、无改变用途和破坏、践踏、占用现象，每天至少开展*次巡查。 |
| （*）办公区外立面定期清洗、*米以上外窗玻璃擦拭，每年至少开展*次清洗。（各类材质外立面服务标准详见*.*.*） |
| （*）每日对浴池、活动室运动器械、地面开展*次清洁作业。 |
| * | 垃圾处理 | （*）在指定位置摆放分类垃圾桶，并在显著处张贴垃圾分类标识。分类垃圾桶和垃圾分类标识根据所在城市的要求设置。 |
| （*）桶身表面干净无污渍，每日开展至少*次清洁作业。 |
| （*）垃圾中转房保持整洁，无明显异味，每日至少开展*次清洁作业。 |
| （*）化粪池清掏，无明显异味，每半年至少开展*次清洁作业。 |
| （*）每个工作日内要对楼层产生的垃圾，进行清理分类，并运至垃圾集中堆放点。 |
| （*）垃圾装袋，日产日清。 |
| （*）建立垃圾清运台账，交由规范的渠道回收处理。 |
| （*）做好垃圾分类管理的宣传工作，督促并引导全员参与垃圾分类投放。 |
| （*）垃圾分类投放管理工作的执行标准，按所在城市的要求执行。 |
| * | 卫生消毒 | 办公用房区域、公共场所区域和周围环境预防性卫生消毒，消毒后及时通风，每周至少开展*次作业。 |
*.*.*具体清洁要求
| 序号 | 材质 | 清洁要求 |
| * | 瓷砖地面 | 日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。 |
| * | 地毯地面 | 日常用吸尘机除尘，局部脏污用湿布配中性清洁液重点清洁。 |
| * | 乳胶漆内墙 | 有污渍时用半干布擦拭。 |
| * | 墙纸内墙 | 有污渍时用半干布擦拭。 |
*.*绿化服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| * | 基本要求 | （*）制定绿化服务的工作制度及工作计划，并按照执行。 |
| （*）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。 |
| （*）相关耗材的环保、安全性应当符合规定要求。 |
| * | 室外绿化养护 | （*）根据生长环境、植物特性进行除草、灌溉、施肥、整形修剪、防治病虫害等。 |
| （*）根据生长情况修剪绿地，绿地内无枯草、无杂物，无干枯坏死和病虫侵害，基本无裸露土地。 |
| （*）定期修剪树木、花卉等，灌乔木生长正常、造型美观自然、花枝新鲜，无枯叶、无病虫、无死树缺株。 |
| （*）绿篱生长造型正常，颜色正常，修剪及时，基本无死株和干死株，有虫株率在**%以下。 |
*.*秩序维护服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| * | 基本要求 | （*）建立秩序维护服务相关制度，并按照执行。 |
| （*）对巡查、值守及异常情况等做好相关记录，填写规范，保存完好。 |
| （*）配备秩序维护服务必要的器材。 |
| * | 出入管理 | （*）办公楼（区）主出入口应当实行 **小时值班制。 |
| （*）设置门岗。 |
| （*）在出入口对外来人员及其携带大件物品、外来车辆进行询问和记录，并与相关部门取得联系，同意后方可进入。 |
| （*）大件物品搬出有相关部门开具的证明和清单，经核实后放行。 |
| （*）排查可疑人员，对于不出示证件、不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，及时劝离，必要时通知公安机关进行处理。 |
| （*）配合相关部门积极疏导上访人员，有效疏导如出入口人群集聚、车辆拥堵、货物堵塞道路等情况。 |
| （*）根据物业服务合同约定，对物品进出实行安检、登记、电话确认等分类管理措施。大宗物品进出会同接收单位收件人审检，严防违禁品（包括毒品、军火弹药、管制刀具、易燃易爆品等）、限带品（包括动物、任何未经授权的专业摄影设备、无人机等）进入。 |
| （*）提供现场接待服务。①做好来访人员、车辆进出证件登记，及时通报。②严禁无关人员、可疑人员和危险物品进入办公楼（区）内。③物品摆放整齐有序、分类放置。④对来访人员咨询、建议、求助等事项，及时处理或答复，处理和答复率***%。⑤接待服务工作时间应当覆盖采购人工作时间。⑥与被访人进行核实确认；告知被访人的办公室门牌号；告知访客注意事项（根据实际需要填写注意事项）。 |
| * | 值班巡查 | （*）建立**小时值班巡查制度。 |
| （*）制定巡查路线，按照指定时间和路线执行，加强重点区域、重点部位及装修区域的巡查。 |
| （*）巡查期间保持通信设施设备畅通，遇到异常情况立即上报并在现场采取相应措施。 |
| （*）收到监控室指令后，巡查人员及时到达指定地点并迅速采取相应措施。 |
| * | 监控值守 | （*）监控室环境符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保系统功能正常。 |
| （*）监控设备**小时正常运行，监控室实行专人**小时值班制度。 |
| （*）监控记录画面清晰，视频监控无死角、无盲区。 |
| （*）值班期间遵守操作规程和保密制度，做好监控记录的保存工作。 |
| （*）监控记录保持完整，保存时间不应少于**天。 |
| （*）无关人员进入监控室或查阅监控记录，经授权人批准并做好相关记录。 |
| （*）监控室收到火情等报警信号、其他异常情况信号后，及时报警并安排其他安保人员前往现场进行处理。 |
| * | 车辆停放 | （*）车辆行驶路线设置合理、规范，导向标志完整、清晰。 |
| （*）合理规划车辆停放区域，张贴车辆引导标识，对车辆及停放区域实行规范管理。 |
| （*）严禁在办公楼的公用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放车辆或充电。 |
| （*）非机动车定点有序停放。 |
| （*）发现车辆异常情况及时通知采购人。 |
| * | 消防安全管理 | （*）建立消防安全责任制，确定各级消防安全责任人及其职责。 |
| （*）消防控制室实行**小时值班制度，每班不少于*人。 |
| （*）消火栓、应急照明、应急物资、消防及人员逃生通道、消防车通道可随时正常使用。 |
| （*）易燃易爆品设专区专人管理，做好相关记录。 |
| （*）定期组织消防安全宣传，每半年至少开展*次消防演练。 |
| * | 突发事件处理 | （*）制定突发事件安全责任书，明确突发事件责任人及应承担的安全责任。 |
| （*）建立应急突发事件处置队*，明确各自的职责。 |
| （*）识别、分析各种潜在风险，针对不同风险类型制定相应解决方案，并配备应急物资。 |
| （*）每半年至少开展*次突发事件应急演练，并有相应记录。 |
| （*）发生意外事件时，及时采取应急措施，维护办公区域物业服务正常进行，保护人身财产安全。 |
| （*）办公区域物业服务应急预案终止实施后，积极采取措施，在尽可能短的时间内，消除事故带来的不良影响，妥善安置和慰问受害及受影响的人员和部门。 |
| （*）事故处理后，及时形成事故应急总结报告，完善应急救援工作方案。 |
| * | 大型活动秩序 | （*）制定相应的活动秩序维护方案，合理安排人员，并对场所的安全隐患进行排查。 |
| （*）应当保障通道、出入口、停车场等区域畅通。 |
| （*）活动举办过程中，做好现场秩序的维护和突发事故的处置工作，确保活动正常进行。 |
| * | 物品搬运 | 协助负责必要的房间调整、房间内物品搬运服务等。 |
*.*会议服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| * | 会议受理 | 接受会议预订，记录会议需求。 |
| * | 会前准备 | 根据会议需求、场地大小、用途，明确会议桌椅、物品、设备、文具等摆放规定，音、视频设施保障措施。 |
| * | 引导服务 | 做好引导牌并放置在指定位置，引导人员引导手势规范，语言标准。 |
| * | 会中服务 | 会议期间按要求加水。 |
| * | 会后整理 | 对会议现场进行检查，做好会场清扫工作。 |
*.*餐饮服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| * | 基本要求 | （*）负责提供采购人的工作人员工作日早餐、午餐出品。 |
| （*）负责提供采购人的食品安全管理服务。 |
| （*）做好成本核算，做到日清、周结、月核算；配合采购单位物品验收、原材料的配料、菜品的出品服务及管理。 |
| （*）负责采购人厨房餐具用具的清洗消毒服务管理及食堂用餐区内外环境卫生的清洁保障工作。 |
| （*）负责采购人食堂加工设备及其它设施卫生清洁与管理。 |
| （*）负责所使用各种设备设施的规范操作，承担安全责任，做到爱护设备， 安全使用。 |
| （*）严格遵守采购人各项规章制度，服从采购人管理人员监督管理， 做好采购人交办的其他工作任务。 |
| （*）能够圆满完成采购人安排的其他临时性工作。 |
| * | 食堂服务 | （*）对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度； |
| （*）厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件； |
| （*）制定周食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日早、午餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量质量，做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味； |
| （*）按要求做好各类用餐、工作接待、节假日加班的餐饮保障； |
| （*）指标要求：卫生质量合格率 ***%；通过满意度测评就餐人员满意率达到 **%以上。 |
| （*）针对少数民族及有特殊饮食习惯的人员满足其就餐需求。 |
*.供应商履行合同所需的设备采购人根据项目实际需求，需要供应商提供作业设备（自有或租赁）用于物业管理服务的，可在下表中列出，举例如下：
| 序号 | 用途 | 作业设备名称 | 数量 | 单位 |
| * | 房屋维修服务 | 登高梯 | * | 台 |
| * | 绿化服务 | 打草机、绿篱机 | * | 台 |
| * | 保洁服务 | 洗地机 | * | 台 |
*.物业管理服务人员需求（**人）
| 部门职能 | 岗位 | 同时在岗人数 | 岗位所需总人数 | 备注（岗位所需服务时长或时段、需具备的上岗资格证、人员学历、工作经验等要求） |
| 服务中心 | 项目经理 | * | * | 男性，年龄**周岁以下，从事过*年以上非住宅类物业管理工作。 |
| 文员兼餐饮主管 | * | * | 年龄**周岁以下，熟悉使用电脑办公软件，具有公文处理能力、沟通协调能力。 |
| 基本服务 | 机动车驾驶员 | * | * | 男性，年龄**周岁以下，身体健康，持有机动车驾驶证(C*票以上)（投标时须提供证书复印件）。 |
| 前台接待、会议服务、报刊收发 | * | * | 女性年龄**周岁以下，身体健康，熟悉会务接待流程，受过会务接待专业培训，具有会务接待经历，品貌端庄，举止文雅大方。 |
| 公用设施设备维护服务 | 主管 | * | * | 年龄**周岁以下，身体健康，具有相关专业*年以上管理工作经验，专业知识丰富。熟悉管理设备、设施的运行、维护管理工作及办公用具、门、窗、电器设备等维修，具备独立完成一般常见故障维修的能力，保证施工质量，出现故障及时赶到现场，认真进行处理。 |
| 水暖空调工 | * | * | 年龄**周岁以下，熟悉给、排水、供暖、消防系统内管线及设备的安装和维修保养工作，具有***空调专业基础知识，熟悉空调系统设备、设施的运行、维护管理工作，能初步判断冷水机组故障点并能及时采取适当措施，出现故障及时能够处理。具备*年以上相关工作经验，年龄要求**周岁以下，实行**小时值守工作。 |
| 电工 | * | * | 年龄**周岁以下，熟悉机电设备、设施的运行、维护管理工作，有独立排除一般电器故障的能力。能够完成变电所运行实行**小时值守工作。 |
| 综合维修工 | * | * | 年龄**周岁以下，身体健康，保证各弱电系统正常工作，调试会议室音响、投影设备，电话网线维修。日常维护管理工作及办公用具、门、窗、电器设备等维修。 |
| 绿化服务 | 外保兼绿化养护员 | * | * | 年龄 **周岁以下，具有较强的工作责任心和有相关园艺景观知识。具有较强的服务意识，职业素养佳，掌握保洁基本常识。 |
| 保洁服务 | 保洁员 | * | * | 年龄**周岁以下，保证身体健康状况良好，具有较强的服务意识，职业素养佳，掌握保洁基本常识。 |
| 秩序维护 | 主管 | * | * | 年龄**周岁以下，大专以上学历(投标时须提供证书复印件),男性，有*年以上秩序维护岗位工作经验，责任心强，五官端正，具有完成秩序维护和勤务管理的能力。 |
| 秩序维护服务人员 | *人 | **人 | 男性，**周岁以下，身体健康，责任心强，五官端正，无犯罪记录，实行**小时值守工作。 |
| 消防监控员 | * | * | 男性，**周岁以下，熟悉消防设施设备的使用、维护和保养，熟练使用消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能。责任心强，五官端正，须持有消防设施操作员或建(构)筑物消防员职业资格证书(投标时须提供证书复印件)。 |
| 餐饮服务 | 厨师 | * | * | 男性，年龄**周岁以下，具有*年以上厨师工作经验，身心健康、责任心强，具有健康体检证明。 |
| 面点师 | * | * | 年龄**周岁以下，有*年以上面点工作经验，技术全面，熟练掌握多种面点制作技术，具有健康体检证明（上岗前核验相关证明材料）。 |
| 水案 | * | * | 年龄**周岁以下，经过专业技术培训，有*年以上水案工作经验，技术好、速度快，具有健康体检证明（上岗前核验相关证明材料）。 |
| *活 | * | * | 年龄在**周岁以下，具有健康体检证明（上岗前核验相关证明材料）。 |
注：供应商应当按国家相关法律法规，合理确定服务人员工资标准、工作时间等。
供应商应当自行为服务人员办理必需的保险，有关人员伤亡及第三者责任险均应当考虑在报价因素中。
*.需要说明的其他事项*.**星维修材料费用涉及以下情形的，相关费用包含在物业管理服务采购合同金额之内，由供应商承担：工程维修工具、日常工具、保洁工具等（明确涉及的*星维修材料以及关于费用方面的规定）。
*.*客耗品费用涉及以下情形的，相关费用包含在物业管理服务采购合同金额之内，由供应商承担：厕纸、洗手液、洁厕剂、空气清新剂、垃圾袋等（明确涉及的客耗品以及关于费用方面的规定）。
*.*物业管理费用构成：包括物业服务人员工资、保险费、服装费、福利费、办公费、管理费、餐费、税金等所有费用。采购单位不再单独支付其他任何费用。
*.*档案、资料管理要求妥善保管采购人移交的有关物业管理的图纸、资料、档案，建立设备基础档案，秩序维护、消防档案，以及其它档案。
*.*物资管理要求（*）妥善使用、保养和维护各种设备、工具、办公用房；在本合同终止时，必须全部移交采购人提供的设备、工具、办公用房，保证完好率在扣除自然磨损因素后达到***%。
（*）合理使用和管理各类物资，加强物耗成本管理，做好物资出入库、保管和消耗登记，及时编制月度各个功能区物业运行成本分析报表提交采购人。
（*）对采购人的办公设施、各种机械设备不得擅自占用、使用和改变使用功能，如需使用须经采购人同意，在工作过程中如损坏采购人物品，负责全部赔偿。
（*）设立专职兼职核算人员，按采购人要求完成各项经费开支和相关资料整理。
*.*其他要求*.中标人负责制订物业及综合服务方案，制定各项规章制度，确定组织架构及人员分工安排等，在实施前须报采购人审核批准，并全面贯彻执行。根据合同规定或采购人指示全面完成委托管理事项，不得将秩序维护、保洁服务、会议服务、工程维修维护、餐饮服务等委托管理事项转给第三方，对确需由其它专业公司承担的事项（如绿化、垃圾清运、除雪、绿植租摆或其它专业性较强的工作），必须经采购人同意后并在采购人监督指导下方可转委托。
*.中标人应保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的管理、监督和指导。在合同周期内，采购人对认为有必要参与决策的事项有直接决策权。
*.为保障服务人员的稳定性，中标人应针对本项目提供合理的薪酬待遇，完善福利待遇、职业发展等人员工资及福利方案。中标人应按照《***劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于沈阳市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其它应付费用）。中标人应按照《***社会保险法》《***安全生产法》等法律规定，支付国家规定必须购买的社会保险和工伤意外保险费用，中标人不得拖欠物业工作人员工资及相关福利
*.中标人不得随意更换项目服务人员，如需人事调整，应事先与采购人协商，经采购人同意后实施。对本物业项目服务人员如有不符合采购人要求的，采购人有权要求中标人更换人员，中标人应当在**个工作日内予以更换，因中标人管理不到位造成的空岗周期不得超过*个工作日。
*.物业服务相关人员必须身体健康，中标人负责对物业服务人员每年进行一次体检，并向采购人提交医疗或体检机构出具的体检报告。
*.所有岗位人员不得擅自离岗，在本项目现场工作期间不得从事与本项目无关的工作，如有特殊情况必须经采购人同意。
*.本项目全体人员，工作时应着统一工作服，佩戴统一标志、佩饰等，其中项目管理人员应着正式商务装。言行规范，仪容仪表端正得体。
*.中标人应具备抽调、派遣、加班等完成临时性任务能力。
*.物业服务期内，造成的为本项目服务的中标人员人身伤害及财产损失以及由此引起的经济损失和法律责任，由中标单位承担。
**.如因物业服务人员违反操作规定或其它原因导致采购人设施设备及其它财产或人身损失的，由中标人按采购金额全额赔偿。
**.因物业管理不到位导致的人员非正常上访、监守自盗、媒体曝光或集体群诉事件、失泄密事件、安全生产责任事故或物业管理服务过程中出现重大过错导致严重后果的，以及经采购人考核不合格后，经合理期限整改后累计*个季度验收不合格的，采购人有权终止合同。
**.中标人必须严格遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传，不得在采购人的场所内开展品牌和企业文化宣传。不得占用工作时间开展企业文化培训、考试等。中标人必须与采购人签订《保密协议》，中标人必须与拟派本项目服务人员签订《保密承诺书》，并管理和监督保密协议执行情况。
注：本章所有内容均为实质性要求，不得负偏离，否则按无效投标处理。
