采购需求清单（服务类）
采购人应对服务提出详细的内容、标准及相关要求。
本部分一般应包含但不限于如下主要内容：
1.履约期限及履约地点
二年，合同一年一签。第一年服务期结束，采购人对其服务进行考核，考核合格后可以续签下一年合同。（具体时间以合同签订为准）
2.付款方式
按月支付，供应商进场满壹个月后支付物业费，支付日期为每月十五日前。
3.服务内容，包括数量、需实现的功能或者目标，以及为落实政府采购政策需满足的要求
服务范围：
1、本物业服务区域内的公共环境卫生，包括公共庭院、房屋公用部位和领导办公室的清洁卫生、垃圾的收集、清运及“门前三包”。
2、本物业服务区域内的设备设施日常保养护理工作。
服务要求：
1、检查监督供应商服务工作的实施及制度的执行情况。
采购人每月对供应商的服务工作进行考核，对不满意现象提出改进意见和建议。
2、服务期满后采购人负责协调物业项目中标单位支付供应商服务期内的物业服务费。
3、根据有关法律法规及本项目合同的相关条款制订具体的物业服务制度。
4、有义务配合采购人协调处理与本合同及各具体服务条款有关的事宜;
5、按物业服务方案各项规范向采购人提供服务，保证服务的及时性和有效性。
服务内容：
（一）环境卫生服务
1、实行规范化清扫保洁，垃圾日产日清。
2、房屋的公共楼梯、扶栏、走道等部位和领导办公室保持清洁。
3、发现公共环境受到污染要及时清洗。
（二）共用设施设备的运行和养护服务
1、供电设备、给排水设备、通风设备、空调设备、电梯设备、防盗监控系统、消防系统设备的日常清洁、润滑、调试运行服务及制订月度、年度维修方案。
2、各种水管闸门渗漏和损坏，室内外上下水道堵塞不畅，以及卫生洁具的使用护理。
3、各种插座、插头、开关、灯座的故障维修和更换等，但材料及大中修工料费用采购人承担。
（三）、供应商人员在完成合同内规定的服务工作情况后，如采购人需要另外增加工作量，或超出原有工作范围和时间所产生的加班，采购人应支付相应的费用。例如:
1、采购人办公楼内的日常保洁和门前三包以外的城乡清洁工程、街道灭四害、垃圾外运、化粪池清掏、绿化树苗补种植等费用采购人承付，如需供应商提供服务，工料费实报实销。
2、采购人委托供应商对办公楼设备设施提供维修服务的，相应的维修养护人工、材料以及购置更换等费用，供应商向采购人据实申报计划经采购人核准支付。
如遇国家相关政策对最低工资标准及社保基数有所调整时，双方应根据实际调整费额，及时签订增资补充协议。
人员要求：16人（年龄要求：男的55周岁以下，女的是50周岁以下）。
4.需满足的质量、安全、技术规格等要求
4.1室内区域要求
4.1.1地面：无水渍、无污渍、无垃圾、无积尘、无烟蒂、无痰痕、无脚印，保持光亮。雨雪天气需增加拖擦次数并铺设防滑垫。
4.1.2墙面与天花：墙面无灰尘、无污渍、无乱贴乱画，墙角、地脚线、灯具无蜘蛛网和积尘。
4.1.3设施表面：公共设施（台面、桌椅、消防箱、楼梯扶手等）无积尘、无水印、无污渍；不锈钢表面无手印，保持光亮。
4.1.4门窗玻璃：玻璃门窗无手印、无积尘、无污渍、保持明亮。部分法院要求每年对办公楼玻璃门窗进行1-2次全面清洗。
4.1.5卫生间：无异味，便池洁净无黄渍，镜面、洗手盆、台面无污点、无水痕，纸篓随时清理，地面保持干燥清洁。每天不少于两次彻底清理，每月进行彻底清消。
4.1.6细节处理：拖把池清洁，垃圾桶无痰渍、及时清洗，垃圾日产日清，无囤积现象。保洁工具和用品需统一存放在指定地点。
4.2室外区域要求
4.2.1通常需达到 "九无四净一通" 的标准：
4.2.2 九无：无果皮、无纸屑、无塑膜、无痰迹、无污水、无暴露垃圾、无烟头、无乱张贴、无泥沙。
4.2.3四净：院内面净、果皮箱净、树穴绿化带净、地下通道净。
4.2.4一通：下水道口通，无堵塞。
5.需执行的国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范
5.1国家相关标准
5.1 法律与行政法规（强制）
《中华人民共和国民法典》（第 937–950 条）：明确物业服务人基本义务（维修养护、清洁、秩序维护、安全保障）、合同效力、费用缴纳与禁止催缴方式中华人民共和国最高人民法院公报。
《物业管理条例》（国务院令第 698 号）：规范物业服务企业资质、服务内容、安全防范、设施管理、收费公示。
行业标准（协会 / 团体）
中国物业管理协会《物业服务标准体系（3.0 版）》：含机关 / 办公物业专用服务规范。
辽宁省及营口市地方标准（强制 / 推荐）
5.2 省级法规与标准
《辽宁省物业管理条例》（2025 年修订）：全省物业活动监管、服务用房配置、收费、安全、应急、信息公示辽宁住建厅。
5.3营口市 / 盖州市要求
《营口市物业管理条例》：营口市物业监管、收费、服务、投诉处理、催缴禁令鲅鱼圈区政府。
营口市物业服务标准（一级 / 通用）：出入口值守、人员登记、巡逻、监控留存、设施维修、环境卫生等量化要求。
6.其他技术、服务要求
6.1总体要求
6.1.1物业服务必须24 小时不间断，满足法院审判、执行、信访、办公全天候运行需要。
6.1.2服务人员必须政治可靠、无犯罪记录、无不良征信，经法院政审后方可上岗。
6.1.3严格遵守法院保密规定，不得拍摄、传播、泄露任何审判、办公、人员、案件信息。
6.1.4所有服务须符合机关单位安全管理、消防管理、应急管理要求。
6.2人员配置与管理要求
6.2.1项目经理须具备物业管理经验，常驻现场，不得兼职。
7.验收标准及方法
7.1验收组织
由盖州市人民法院成立验收小组，负责物业服务日常检查、阶段验收、年度考核及最终验收。
7.2验收内容与标准
（一）人员配置与管理验收
验收标准：
人员数量、岗位、资质符合合同及法院要求，无缺岗、兼职。
所有人员无犯罪记录、着装统一、工牌齐全。
管理制度、岗位职责、培训记录完整。
人员变动提前报备，经法院同意。
验收方法：
现场查岗、核对花名册、身份证、无犯罪记录证明、劳动合同。
查阅培训、考勤、奖惩、岗位制度文件。
（二）保洁与环境卫生验收
验收标准：
大厅、走廊、楼梯、卫生间干净整洁，无积水、无污渍、无异味。
法庭、调解室使用后即时清扫消毒。
垃圾日产日清，分类规范。
卫生间耗材（纸巾、洗手液）按需补充。
院内绿化整齐，无杂草、无枯枝。
7.3验收方法：
逐项查阅、核对、归档检查。
日常巡查：法院管理人员每日随机检查，记录问题。
月度验收：每月组织一次全面检查，形成月度验收表。
季度 / 半年度验收：结合服务质量考核综合评定。
年度总体验收：全年服务综合评价，作为续聘依据。
8.质量保证和售后服务要求，需满足的服务标准、期限、效率等
8.1质量保证总体要求
物业服务企业对本项目实行全过程质量保证，服务质量、人员、设备、安全、保密均达到国家、行业、地方及法院规定标准。
建立质量保证体系，明确岗位职责、操作流程、考核标准、奖惩机制，确保服务稳定、连续、可靠。
服务质量保证期限与物业服务合同期限一致，合同期内全程负责。
因服务不到位造成法院财产损失、安全事故、不良影响的，由物业服务企业承担全部责任。
8.2售后服务要求
8.2.1. 响应时限要求
紧急响应：如单元门口突发散落垃圾，有物业要求15分钟内处理完毕。
投诉处理时限：一般要求在10-15分钟内发出工作通知单；投诉需在1个工作日内电话/书面/上门回复处理进展。
8.2.2当保洁服务不合格时，“售后”环节需包含纠错机制。
8.2.3制定纠正措施：对于责任性投诉或反复出现的问题，需制定预防纠正措施，改善服务品质。
8.2.4 应急保洁
· 临时突击任务：如遇上级检查、公众参观或突发事件，保洁方需无条件配合完成突击打扫。
· 恶劣天气应对：根据季节转换特点（如暴雨、落叶季）主动调整保洁重点。
